Desafios e oportunidades na habitação popular
Marcos Vinícius é sócio-fundador da Habras Construtora e Incorporadora
Por Marcos Vinícius – editada por Mariana Collini em 17/10/2024
Quando falamos de habitação no Brasil, vivenciamos um problema crônico com uma equação que nunca fecha: a necessidade de novos domicílios e a demanda de unidades produzidas pelo mercado imobiliário. Um cenário que afeta diretamente as classes de baixa renda.
De acordo com dados de 2022 da Fundação João Pinheiro, o Brasil contabiliza um déficit habitacional de 6,2 milhões de moradias, respondendo por 8,3% do total de domicílios ocupados. Ainda segundo o levantamento, o cenário é mais crítico nas regiões Sudeste (2,4 milhões) e no Nordeste (1,7 milhão).
No estado de São Paulo, esse montante chega a 1,2 milhão. Na outra ponta, temos uma produção de unidades ainda incipiente para atender a essa necessidade – produzimos anualmente somente 30%.
Os dados evidenciam um problema estrutural que pode ser solucionado com a intensificação da construção de empreendimentos de baixa renda – algo que ganhou um novo impulso no governo atual, com a revitalização do programa Minha Casa, Minha Vida.
Nos últimos anos, as regras para conseguir comprar um imóvel que se enquadre na iniciativa habitacional mudaram e o escopo de brasileiros que podem pleitear um financiamento com subsídios oferecidos pelo governo aumentou.
Além disso, o volume de lançamentos de imóveis do programa cresceu 65,9% no primeiro semestre deste ano, na comparação anual. Da mesma forma, as vendas também avançaram 37,4%, de acordo com dados da CBIC.
Não à toa, no mês passado o governo federal atingiu a marca de 1 milhão de unidades habitacionais contratadas no âmbito do projeto, cuja soma é exatamente a metade da meta estabelecida para o MCMV até 2026.
Apesar disso, ainda temos alguns desafios pela frente, a começar pelas condições macroeconômicas, com a taxa de juros ainda em patamares elevados, o que encarece o crédito imobiliário, dificultando o financiamento, o que impacta diretamente na baixa renda.
Outro aspecto diz respeito à falta de previsibilidade de longo prazo em relação aos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para financiar o Minha Casa Minha Vida, refletido no aumento elevado do volume de saques.
Isso dificulta o investimento na compra de terrenos e planejamento de novas obras de longo prazo e demanda que o governo busque novas alternativas de funding para financiar a habitação popular. Já ficou claro que tanto o FGTS quanto a poupança não serão capazes de suprir 100% essa necessidade, tornando o mercado de capitais um ator importante desse movimento.
Portanto o mercado de capitais precisa ser um parceiro ativo no financiamento da habitação popular. A entrada mais robusta de recursos privados, por meio de fundos de investimento e outras modalidades de captação de capital é essencial para viabilizar a produção em larga escala e atender a crescente demanda habitacional.
O mercado imobiliário de baixa renda deve buscar alinhar a oferta de produtos que atendam às expectativas dos clientes com a capacidade que eles têm de financiamento, já que o poder de compra tem sido progressivamente limitado.
A contribuição da tecnologia e da inovação também tem um papel crucial na superação de alguns entraves do setor. A adoção de novas tecnologias e práticas construtivas avançadas estão promovendo o aumento da produtividade, a redução dos prazos de entrega e até a diminuição dos desperdícios nos canteiros de obras, reduzindo o impacto ambiental. A inteligência artificial também pode ser um agente revolucionário para o setor, desde a escolha do empreendimento para a região até a entrega.
O poder transformador de um empreendimento imobiliário de baixa renda é enorme. Ele pode trazer qualidade de vida para as pessoas, proporcionando mudanças estruturais em uma região, promovendo o desenvolvimento e a melhora do bairro. Todos ganham com isso. A cadeia produtiva, a cidade e as pessoas.
Crédito: Jair/AdobeStock