Locação virtual: um elemento estratégico na permuta imobiliária
Compensação mensal paga ao proprietário durante o período de obra, a locação virtual se apresenta como uma solução vantajosa
Por Estadão Blue Studio Express
A locação virtual surge como uma solução criativa dentro das negociações imobiliárias, especialmente entre contratos de permuta (troca), na qual os terrenos são trocados por unidades construídas no local. Antes de entrarmos na definição de locação virtual, vale a pena relembrar alguns conceitos importantes.
A permuta imobiliária, muito comum no mercado de incorporações, envolve a troca de um terreno por parte das unidades que serão construídas no local. O proprietário do terreno, ao invés de receber o pagamento em dinheiro pela venda de seu imóvel, aceita unidades prontas, residenciais ou comerciais, como forma de pagamento.
Essa estratégia tem como objetivo maximizar o valor do terreno, porém acaba por gerar uma relação de longo prazo entre o proprietário e a incorporadora. Conforme abordado pelo Dr. Remo Battaglia, mestre em Direito Imobiliário e autor do livro “Contrato de Permuta, Destinado a Empreendimentos Imobiliários“, a permuta se apresenta como uma solução vantajosa para ambas as partes envolvidas.
O que é a locação virtual?
A locação virtual, por sua vez, é um mecanismo criado para indenizar o proprietário do terreno por uma eventual perda de receita durante o período de construção. Quando o imóvel está locado e o terreno passa por um processo de incorporação, o proprietário, que dependia da renda mensal dessa locação, ficará sem esse fluxo financeiro até que novas unidades estejam prontas.
Nesse contexto, a locação virtual aparece como uma compensação mensal paga ao proprietário durante o período de obra. Essa indenização tem caráter estratégico, garantindo que o proprietário não fique desamparado financeiramente até que as novas unidades estejam prontas para serem ocupadas ou vendidas.
Tributação da locação virtual
A forma como essa remuneração será tratada pelo fisco depende diretamente da natureza do proprietário e da estrutura da negociação. Se o proprietário do terreno for uma pessoa física, por exemplo, a locação virtual poderá ser tributada como uma renda locatícia, com incidência de imposto de renda conforme as alíquotas progressivas.
Por outro lado, se essa indenização for caracterizada como parte do preço de venda do imóvel (composição do preço), a tributação será diferente, aplicando-se as regras relativas à alienação de bens imóveis, o que pode envolver ganho de capital e outras considerações fiscais. Além disso, se o imóvel estiver em nome de uma pessoa jurídica, as regras tributárias mudam novamente, podendo envolver PIS, COFINS, CSLL e IRPJ.
Impacto no locatário
Outro aspecto importante é o impacto da locação virtual sobre o locatário (inquilino). Nos contratos de locação tradicionais, regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locatário tem o direito de preferência em caso de venda do imóvel. No entanto, na permuta imobiliária, por se tratar de uma troca e não uma venda tradicional, o direito de preferência é afastado. Isso ocorre porque o locatário não tem como competir com a forma de pagamento oferecida pela incorporadora, que envolve unidades construídas e não um valor em dinheiro.
Contudo, se o contrato de locação contiver uma cláusula de vigência e estiver devidamente registrado no cartório de imóveis, o cenário pode mudar. Nessa hipótese, o contrato de locação permanece válido mesmo com a permuta, e a incorporadora precisará negociar a desocupação do imóvel para dar continuidade ao projeto.
Conclusões e recomendações
A locação virtual é uma ferramenta poderosa dentro das negociações de permuta imobiliária, garantindo ao proprietário do terreno uma compensação financeira durante o período de construção. No entanto, é essencial entender as implicações fiscais e contratuais deste mecanismo, especialmente no que diz respeito à tributação e ao impacto sobre os locatários. A assessoria jurídica especializada é indispensável para garantir que todos os aspectos sejam adequadamente considerados e que a negociação seja vantajosa para todas as partes envolvidas.
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