Veja quanto custa comprar um imóvel no exterior
Público de alta renda investe em propriedades em outros países em busca de proteção patrimonial e de ganhos em moedas fortes, como dólar e euro; entenda
Por Lucas Agrela – editada por Mariana Collini em 26/05/2025
Comprar um imóvel no exterior pode ser o sonho de consumo de muitos brasileiros que desejam mudar de país. Os principais destinos do capital dos brasileiros nessa área são Estados Unidos (especialmente a Flórida), Península Ibérica e Uruguai. Na maioria dos casos, a compra de imóveis tem finalidade de moradia, embora locações de curta duração também estejam no radar dos investidores que desejam ter renda em moedas fortes.
De acordo com a consultoria imobiliária CBRE, o gasto médio com imóveis em Portugal é de € 500 mil (R$ 3,2 milhões, em conversão direta), mas pode chegar a € 5 milhões (R$ 32 milhões) em regiões como Cascais. Em Lisboa, o preço do metro quadrado de propriedades residenciais é de € 6 mil (R$ 38 mil). Já em Madri, na Espanha, o valor está entre € 7 mil e € 7,5 mil (R$ 45 mil e R$ 48 mil).
O que tem atraído investidores brasileiros para esses dois países é o potencial de valorização do mercado imobiliário, em comparação a outros países próximos. “O valor de aluguel (por metro quadrado) em Madri está em € 42, enquanto está em € 70 na França ou para € 100 no Reino Unido. Faz sentido para o investidor brasileiro entrar nesses mercados”, afirma Edson Ferrari, diretor de investimentos e gestão de ativos da CBRE.
A restrição ao visto permanente concedido a quem comprasse um imóvel em Portugal, em vigor desde o fim de 2023, causou um impacto na demanda por imóveis no país, mas os investidores mantêm a procura para ter acesso a uma propriedade se valorizando em uma moeda mais forte do que o real. O motivo da restrição foi o aumento de preços de imóveis.
Os brasileiros que compram imóveis na Península Ibérica têm disponibilizado as propriedades para locação, em vista do alto fluxo de turistas. A cidade de Barcelona chegou até mesmo a proibir a plataforma de curta estadia Airbnb, embora outras cidades da Espanha, como Madri, continuem a permitir essa modalidade de locação.
Segundo especialistas, o aumento do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para 3,5% em diversas operações financeiras em moeda estrangeira, anunciado na quinta-feira, 22, tende a não ter grande impacto na intenção de compra de imóveis no exterior, uma vez que o público que faz esse tipo de aquisição é de alta renda e quer proteger o patrimônio em um ativo imobiliário fora do País.
No caso da compra de imóveis nos Estados Unidos, os brasileiros têm preferido ir às compras no Estado da Flórida, muitas vezes nas cidades de Miami ou Orlando. Álvaro Marco Coelho da Fonseca, diretor executivo da imobiliária de luxo Coelho da Fonseca, afirma que os destinos mais procurados por clientes são Estados Unidos, Europa e Uruguai, em Punta Del Este. Fonseca diz que, apesar de a guerra comercial do presidente americano Donald Trump ter gerado incertezas no mercado, não houve desistências de clientes brasileiros na procura por propriedades.
“Essas incertezas geram inseguranças para o público. Mas o dólar alto, para quem tem recursos aplicados fora, acaba sendo vantajoso. Ter patrimônio dolarizado é uma blindagem patrimonial, porque o cenário político do Brasil é complicado, com casos como as fraudes do INSS e a incerteza fiscal”, afirma.
Segundo Fonseca, o perfil dos compradores é composto por empresários, executivos do alto escalão de empresas e herdeiros. Os destinos mais comuns procurados por esse público, diz, estão ligados também à proximidade com o Brasil, uma vez que as viagens aéreas costumam levar cerca de 10 horas.
Fonseca afirma que um imóvel de alto padrão nos Estados Unidos custa acima de US$ 1 milhão, enquanto em Portugal seria acima de € 800 mil. Já em Punta Del Este, o preço é de R$ 5 milhões.
“Ainda é possível comprar um imóvel de alto padrão em Lisboa com preços entre € 5 mil e € 10 mil por metro quadrado. Em Miami, não é possível achar um imóvel de alto padrão por menos de US$ 10 mil ou US$ 15 mil por metro quadrado”, afirma.
Com brasileiros e outros estrangeiros como maior parte do público comprador das suas moradias, André Magozo, fundador e CEO da Fab Homes, desenvolve casas de rua na região de Stanford Circle, no Vale do Silício (Califórnia). A área é o entorno da Universidade de Stanford, sendo também opção de moradia para trabalhadores de startups e outras empresas de tecnologia.
Com preço médio de US$ 10 milhões quando prontas, as propriedades normalmente têm terreno de 1 mil metros quadrados, com 500 metros quadrados de área construída. O empresário, brasileiro, projeta as casas com arquitetos também brasileiros, como Arthur Casas e Thiago Bernardes.
A companhia também atrai investidores por meio de estruturas financeiras similares a private equity. Eles são também remunerados com parte da receita dos projetos. A empresa atua tanto com reformas de casas antigas quanto com a construção de novas moradias.
Magozo conta que o pagamento de algumas casas é em dinheiro, mas por meio de uma estrutura diferente da normalmente usada no Brasil, especialmente no caso de pessoas que trabalham em empresas de tecnologia e têm grande parte do patrimônio em ações na Bolsa de Valores.
“Se a pessoa for vender essa ação para comprar uma casa, ela vai pagar 30% de ganho de capital. Então, ela deixa a ação lá e colateriza, pega um empréstimo com essa ação como garantia e paga em dinheiro. Isso no caso de valores de US$ 3,5 milhões a US$ 7 milhões”, afirma.
Alta renda
O consumidor de alta renda que investe em imóveis pode tanto comprá-los diretamente quanto acessá-los por meio de produtos financeiros oferecidos a family offices, escritórios de gestão de fortunas.
De acordo com Pedro Henrique Vendramini, sócio da gestora One Wealth Management, empresa que atende famílias com fortuna média de R$ 55 milhões, os clientes de alta renda tendem a ter entre 20% e 60% do patrimônio aplicado em imóveis. Vendramini diz que o mais comum é que os clientes comprem propriedades no exterior para uso próprio, mas também como uma forma de proteção do patrimônio contra intempéries.
O valor médio gasto em imóveis no exterior, em países como Estados Unidos, Uruguai e Portugal, é entre US$ 1 milhão e US$ 1,5 milhão. Na maioria dos casos, o pagamento é via financiamento imobiliário.
Entre os investidores brasileiros que desejam ter renda em dólar, Nova York é um destino comum para a compra de imóveis. Entretanto, os preços elevados no maduro mercado imobiliário da cidade americana levaram à estruturação de um veículo de investimento pela gestora RBR.
A empresa criou uma unidade que compra, reforma e revende prédios residenciais. Após cerca de seis meses de reforma, os ativos são colocados para locação e, em cinco anos, vendidos. Os fundos da RBR são voltados a escritórios de gestão de fortunas.
“O jogo é tomar um risco muito baixo porque é uma reforma pequena, reposicionar o preço do aluguel e depois vender esses prédios”, afirma o sócio responsável pela área de desenvolvimento de novos negócios da RBR, Ricardo Costa.
Quais cuidados ter na compra de imóveis no exterior
Segundo Vera Helena Cardoso, sócia de gestão patrimonial, direito de família e sucessões do escritório KLA Advogados, é preciso avaliar cada compra individualmente para estruturar a melhor forma de aquisição da propriedade, se seria na pessoa física, jurídica ou mesmo em uma offshore nas Ilhas Virgens Britânicas ou Cayman.
Por isso, é crucial estudar a legislação local, e especialmente como ela trata a compra de imóveis por estrangeiros, questões tributárias e de responsabilidade.
Vera cita, por exemplo, que proprietários de imóveis nos Estados Unidos são responsáveis em caso de acidentes com prestadores de serviços (como um pedreiro caindo do telhado), o que dá grande importância para um seguro residencial para proteger o patrimônio de imprevistos.
“Na maior parte dos casos, a pessoa jurídica faz mais sentido porque ela uniformiza a questão sucessória do bem. Então, eu consigo criar um instrumento sucessório que facilita a transmissão para a próxima geração e geralmente também cria uma eficiência tributária”, diz.
A estrutura em paraísos fiscais também evita a tributação de herança, que pode chegar a 40% nos Estados Unidos, por exemplo.
Vera explica que, ainda que o lucro de empresas offshore seja tributado no País, se já houve tributação no país onde o imóvel está localizado, muitas vezes não há mais nada a pagar no Brasil.
A especialista diz ainda que Portugal tem restrições em alguns casos para estruturas offshore, sendo preferível montar estruturas em Malta ou na Escócia para a compra de imóveis.
De acordo com Larissa Frias, planejadora financeira do C6 Bank, do ponto de vista financeiro, a compra de um imóvel no exterior requer cuidados similares aos necessários para adquirir uma propriedade no Brasil. Ou seja, definir o objetivo da compra (residência, investimento, veraneio, aluguel), avaliar se o preço total ou as parcelas cabem no orçamento, manter uma reserva de segurança na conta para evitar a inadimplência e pesquisar a legislação local.
“Não dá para considerar também somente o custo do imóvel em si, porque o investidor precisa incluir nessa conta o custo de manutenção. Ele precisa colocar isso na ponta do lápis: tributação, taxas, valor da transação e seguro da residência”, afirma.
A especialista lembra ainda a importância de considerar custos associados à administração de imóveis alugados no exterior e estar sempre atento às oscilações de câmbio, que podem apresentar riscos ou oportunidades.
Foto: Divulgação/Fab Homes