![\"\"\/](\"https:\/\/lh7-us.googleusercontent.com\/uf1iyMGqaUOGC9xulcsHN4fIQAzELcmmYCY39JiIVK3sn7Tg3NxwEUecEFujffa71liJIPO2M0wwHZo43PHAO4oVUJFaPSAjb55p4K3bkHgYRwnISMzRAJhXWne4PpLAY-h7mhnhB4U4\")
<\/figure>\n\n\n\nCr\u00e9dito: AdobeStock<\/p>\n\n\n\n
Gustavo Favaron \u00e9 CEO do GRI Club<\/p>\n\n\n\n
Por Gustavo Favaron<\/p>\n\n\n\n
Gradativamente, e cada vez em ritmo mais acelerado, os fundos de investimento imobili\u00e1rio caem nas gra\u00e7as do investidor brasileiro \u2013 e um ciclo virtuoso vai sendo criado no setor: a robustez do mercado de FIIs atrai mais investidores profissionais, e esse capital institucional al\u00e7a a ind\u00fastria a novos patamares. <\/p>\n\n\n\n
Vale destacar que sequer a pandemia conseguiu mudar essa l\u00f3gica. \u00c9 verdade que h\u00e1 v\u00e1rias formas de analisar o impacto deste evento global e como os fundos imobili\u00e1rios se comportaram; um deles \u00e9 a quantidade de cotistas ao longo do tempo, que continuou crescendo mesmo diante de incertezas e um per\u00edodo de redu\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 suspens\u00e3o no pagamento de dividendos. <\/p>\n\n\n\n
Em dezembro de 2019, por exemplo, havia 645 mil investidores com posi\u00e7\u00e3o em cust\u00f3dia, segundo a B3. Exatos quatro anos depois, houve um salto para 2,5 milh\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
As pessoas f\u00edsicas \u2013 que via de regra s\u00e3o investidores pequenos \u2013 representam mais de 99% dos cotistas. Entretanto, quando se consideram as participa\u00e7\u00f5es no volume em cust\u00f3dia e no volume negociado, nota-se a import\u00e2ncia dos investidores institucionais, que com menos de 1% das cotas representam aproximadamente 25% do volume captado pelos FIIs, e movimentaram mais de 32% do total transacionado em novembro de 2023. <\/p>\n\n\n\n
Mas nem s\u00f3 de bonan\u00e7as viveram os fundos imobili\u00e1rios. A avers\u00e3o ao risco no contexto pand\u00eamico resultou em liquida\u00e7\u00e3o de posi\u00e7\u00f5es, e os pre\u00e7os das cotas de praticamente todos os fundos listados despencaram. Por motivos \u00f3bvios, os FIIs expostos a escrit\u00f3rios, shopping centers e varejo sofreram mais. Por\u00e9m, mesmo os segmentos que, de alguma forma, se beneficiaram, como o log\u00edstico, tiveram suas marca\u00e7\u00f5es no mercado penalizadas. <\/p>\n\n\n\n
Para se ter ideia do desequil\u00edbrio mencionado, em fevereiro de 2020 \u2013 antes da pandemia eclodir no Brasil e com uma taxa Selic a 4,25% ao ano \u2013 os FIIs negociados na B3 tinham patrim\u00f4nio l\u00edquido somado de R$ 94,5 bilh\u00f5es, e um valor de mercado de R$ 101,3 bilh\u00f5es. Em novembro do ano passado (dado mais recente dispon\u00edvel), o patrim\u00f4nio l\u00edquido dos fundos imobili\u00e1rios somava R$ 221 bilh\u00f5es, frente a um valor de mercado total de R$ 153 bilh\u00f5es, ou 30% abaixo do que seria a precifica\u00e7\u00e3o justa. <\/p>\n\n\n\n
Tal situa\u00e7\u00e3o criou um paradigma muito negativo para as gestoras nos \u00faltimos anos, que na maioria de seus respectivos fundos ficaram praticamente impossibilitadas de fazer novas emiss\u00f5es de cotas para levantar capital. Em outras palavras, o mercado desacelerou \u2013 especialmente nos fundos de tijolo. Boa parte do crescimento neste per\u00edodo se deve aos fundos de cr\u00e9dito, que ficaram mais atrativos pela indexa\u00e7\u00e3o dos dividendos \u00e0 infla\u00e7\u00e3o ou ao CDI \u2013 ambos em patamares elevados. Os \u201cfundos de papel\u201d passaram a representar mais de 40% do Ifix, principal \u00edndice de mercado dos FIIs. <\/p>\n\n\n\n
Todo esse contexto ajuda a responder a pergunta para a qual todos querem saber a resposta: qual ser\u00e1 o desempenho dos fundos imobili\u00e1rios em 2024? <\/p>\n\n\n\n
Ser\u00e1 bem melhor do que nos anos recentes, e at\u00e9 acima do que tenho lido e ouvido de colegas da ind\u00fastria. Em 2022, j\u00e1 com a Selic em dois d\u00edgitos e um cen\u00e1rio econ\u00f4mico mais desafiador, os fundos listados captaram R$ 24,7 bilh\u00f5es, segundo a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). No ano passado, de janeiro a novembro, o montante foi de R$ 23,9 bilh\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
Existe a expectativa de que a ind\u00fastria levante cerca de R$ 30 bilh\u00f5es este ano, considerando IPOs e follow-ons. Se considerarmos a combina\u00e7\u00e3o de fatores como a recupera\u00e7\u00e3o local de segmentos imobili\u00e1rios mais atingidos pela pandemia, controle da infla\u00e7\u00e3o, queda da taxa de juros e um contexto global menos desafiador, este alvo \u00e9 bem poss\u00edvel \u2013 e pode at\u00e9 ser superado com tranquilidade, tendo em vista o volume captado nos \u00faltimos dois anos, em um panorama bem mais complexo. <\/p>\n\n\n\n
O ponto de aten\u00e7\u00e3o \u00e9 o lado fiscal. H\u00e1 uma superestimativa de receitas e nenhum foco no controle das despesas. Se as contas p\u00fablicas n\u00e3o forem bem cuidadas, toda a resili\u00eancia dos FIIs e os fatores positivos mencionados n\u00e3o devem ser suficientes para que as expectativas sejam alcan\u00e7adas.<\/p>\n\n\n\n Cr\u00e9dito: AdobeStock<\/p>\n\n\n\n