{"id":4291,"date":"2024-09-14T01:07:59","date_gmt":"2024-09-14T01:07:59","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4291"},"modified":"2024-09-23T01:09:13","modified_gmt":"2024-09-23T01:09:13","slug":"a-busca-das-pequenas-construtoras-para-financiar-projetos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/a-busca-das-pequenas-construtoras-para-financiar-projetos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"A busca das pequenas construtoras para financiar projetos imobili\u00e1rios"},"content":{"rendered":"\n

Em busca de funding, empresas recorrem a alternativas no mercado de capitais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por\u2002Breno Damascena – editada por Mariana Collini em 14\/09\/2024<\/em><\/p>\n\n\n\n

Da planta desenhada em papel \u00e0 entrega do apartamento, um projeto imobili\u00e1rio percorre uma longa jornada que precisa ser confeccionada com tijolo, cimento, guindastes, e pedreiros. Entre o planejamento e o lucro, o dinheiro para construir precisa vir de algum lugar. \u00c9 neste ambiente de tinta fresca e custos milion\u00e1rios que as pequenas e m\u00e9dias construtoras recorrem a instrumentos de cr\u00e9dito para financiar seus canteiros de obra. <\/p>\n\n\n\n

Funding \u00e9 o termo utilizado pelo mercado imobili\u00e1rio para definir o processo de capta\u00e7\u00e3o de recursos financeiros para o financiamento de uma obra. \u00c9 uma esp\u00e9cie de empr\u00e9stimo que uma institui\u00e7\u00e3o ou fundo oferece \u00e0 construtora com a expectativa de lucrar no futuro. No Brasil, nenhum credor \u00e9 t\u00e3o relevante quanto o Sistema Brasileiro de Poupan\u00e7a e Empr\u00e9stimo (SBPE) e o Fundo de Garantia do Tempo de Servi\u00e7o (FGTS). <\/p>\n\n\n\n

O impacto da poupan\u00e7a<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00f3 nos primeiros sete meses de 2024, o volume financiado via SBPE no Pa\u00eds foi de R$ 100,1 bilh\u00f5es, o que representou o financiamento de 302,2 mil im\u00f3veis. Esses recursos s\u00e3o disponibilizados tanto para compradores de im\u00f3veis, quanto para incorporadoras. Considerando apenas o montante utilizado para a constru\u00e7\u00e3o, os recursos utilizados pelo setor oriundos da SBPE foram de R$ 23,7 bilh\u00f5es entre janeiro e julho deste ano. <\/p>\n\n\n\n

A quantia representa um crescimento de 26% em rela\u00e7\u00e3o ao mesmo per\u00edodo de 2023 e simboliza a relev\u00e2ncia da ferramenta na estrutura\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio nacional. No entanto, analistas apontam que apenas a poupan\u00e7a e o FGTS n\u00e3o s\u00e3o mais suficientes para suportar toda a demanda do setor. \u201cEssas fontes de recursos t\u00eam limita\u00e7\u00f5es\u201d, analisa  Raul Gomes, Superintendente Nacional de Habita\u00e7\u00e3o Pessoa Jur\u00eddica da Caixa Econ\u00f4mica Federal.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA capta\u00e7\u00e3o de recursos via poupan\u00e7a, por exemplo, pode ser influenciada por fatores macroecon\u00f4micos como taxas de juros e infla\u00e7\u00e3o, que afetam o comportamento dos investidores e poupadores. Da mesma forma, o FGTS \u00e9 um fundo limitado, cuja sustentabilidade depende das contribui\u00e7\u00f5es dos empregadores e do saldo existente\u201d, acrescenta. \u201cCom o aumento da demanda, h\u00e1 uma necessidade crescente de recursos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Em um pa\u00eds onde o d\u00e9ficit habitacional do Brasil alcan\u00e7ou 6 milh\u00f5es de domic\u00edlios, segundo dados de 2022 divulgados pela Funda\u00e7\u00e3o Jo\u00e3o Pinheiro (FJP), \u00e9 natural que incentivos \u00e0 moradia se tornem programas pol\u00edticos, movimentem a economia e impulsionem uma ind\u00fastria milion\u00e1ria. Da\u00ed, a demanda crescente de empres\u00e1rios do setor vem abrindo caminho para modelos alternativos de financiamento.<\/p>\n\n\n\n

Pequenas construtoras, grandes empreendimentos<\/p>\n\n\n\n

Fundada em 2021, a construtora Haute S\/A desenhou uma estrat\u00e9gia para tirar do papel um edif\u00edcio de alto padr\u00e3o na cidade de Teresina, capital do Piau\u00ed. Idealizado pelo engenheiro Jamil Rahme, o projeto visa preencher uma lacuna no mercado local. \u201cObservamos que existe oferta de im\u00f3veis at\u00e9 70 m\u00b2 e de apartamentos com mais de 100 m\u00b2. Focamos em unidades de 86 m\u00b2\u201d, argumenta Vanderlei Silva, Diretor Comercial da empresa. <\/p>\n\n\n\n

O primeiro passo do projeto foi encontrar o terreno. O escolhido foi um espa\u00e7o no bairro de F\u00e1tima, segundo metro quadrado mais caro da capital piauiense, segundo o \u00cdndice FipeZAP, divulgado pelo DataZAP. Depois de uma permuta em que a Haute ofereceu ao antigo propriet\u00e1rio um conjunto de unidades no futuro edif\u00edcio, a incorporadora come\u00e7ou a corrida para financiar a constru\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

\u201cO que os clientes pagam inicialmente, com o im\u00f3vel ainda na planta, n\u00e3o \u00e9 o suficiente para entregar a obra\u201d, justifica Silva. \u201cEntramos em contato com a Caixa Econ\u00f4mica Federal, mas n\u00e3o obtivemos \u00eaxito porque a pol\u00edtica do novo governo \u00e9 privilegiar habita\u00e7\u00f5es com um ticket menor e, em nosso empreendimento, o valor m\u00e9dio das unidades \u00e9 de R$ 650 mil\u201d, detalha Silva. <\/p>\n\n\n\n

De fato, diante do aumento no n\u00famero de construtoras buscando funding, um dos filtros criados pela Caixa \u00e9 priorizar o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), voltado a atender fam\u00edlias de baixa renda e cujo limite dos im\u00f3veis financiados \u00e9 R$ 350 mil. \u201cAo direcionar recursos para o programa, o governo e as institui\u00e7\u00f5es financeiras est\u00e3o garantindo que os benef\u00edcios do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio alcancem aqueles que mais precisam\u201d, defende Gomes, Superintendente da Caixa.<\/p>\n\n\n\n

Alternativas de funding imobili\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A Haute S\/A, ent\u00e3o, resolveu recorrer ao mercado de capitais, uma alternativa que tem se tornado cada vez mais comum para financiar constru\u00e7\u00f5es e grandes empreendimentos. Nos \u00faltimos anos, o mercado imobili\u00e1rio observou o crescimento de instrumentos desenvolvidos para este fim, como as Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCI), os Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRI) e at\u00e9 os Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FII). <\/p>\n\n\n\n

Segundo dados da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (ABECIP), essas alternativas j\u00e1 correspondem a 40,5% de toda a estrutura de funding do mercado atualmente. Em 2022, elas representavam 30,3%. Nesse per\u00edodo, observou-se um aumento naLCI, que partiu de 10% para 26%, no CRI, que foi de 7% a 9%, na LIG (Letra Imobili\u00e1ria Garantida), que saltou de 4% para 5%, e no FII, de 9% para 10%.<\/p>\n\n\n\n

Para Sandro Gamba, Presidente da ABECIP, a alta dos valores disponibilizados via cr\u00e9dito imobili\u00e1rio (R$ 1,77 trilh\u00e3o em 2022 e R$ 2,28 trilh\u00f5es em 2024), em contraste \u00e0 queda da participa\u00e7\u00e3o do SBPE, enfatiza que o mercado est\u00e1 demandando mais e os agentes financeiros est\u00e3o atendendo ao chamado. \u201cN\u00e3o estamos vivendo um cen\u00e1rio de restri\u00e7\u00e3o de funding. A redu\u00e7\u00e3o na poupan\u00e7a \u00e9 compensada pelas novas estruturas\u201d, observa. <\/p>\n\n\n\n

\u201cTemos alternativas espec\u00edficas para cada tipo de demanda e o empres\u00e1rio pode explorar como achar que faz mais sentido. Se a maior dificuldade do projeto for antes da obra, como na compra do terreno ou no processo de lan\u00e7amento, uma possibilidade \u00e9 o Plano Empres\u00e1rio, que \u00e9 baseado na poupan\u00e7a. Se a exposi\u00e7\u00e3o for durante a constru\u00e7\u00e3o, os CRIs e FIIs podem ser uma possibilidade melhor\u201d, ilustra o executivo. <\/p>\n\n\n\n

Na vis\u00e3o de Gamba, o incorporador precisa ter clareza das suas necessidades para buscar o caminho ideal. \u201cN\u00e3o existe uma f\u00f3rmula \u00fanica\u201d, fomenta. \u201cO mais importante \u00e9 que ter diversas ofertas de produto e opera\u00e7\u00f5es vai aumentar a concorr\u00eancia e melhorar a oferta\u201d, acredita. <\/p>\n\n\n\n

Portas de entrada<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A corrida da Haute S\/A para conseguir o dinheiro para construir duas torres residenciais encontrou a linha de chegada no mercado de capitais. A incorporadora protagonizou a \u201ctokeniza\u00e7\u00e3o\u201d de um CRI. Os tokens foram disponibilizados no mercado pagando juros equivalentes a IPCA + 13%. A securitizadora Leverage e as gestoras Paramis Capital, TG Core Asset e Trinus participaram da opera\u00e7\u00e3o que rendeu um aporte de R$ 54 milh\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

\u201cSabemos que existe um grande mercado para o pequeno e m\u00e9dio construtor fora do \u2018eixo Rio-S\u00e3o Paulo\u2019. Os fundos ignoram estes perfis apontando falhas em processos, na governan\u00e7a corporativa, na falta de balan\u00e7o auditado, entre outros. Mas as empresas que fazem esses projetos sabem algo que os grandes n\u00e3o sabem: eles conhecem o mercado regional\u201d, contrap\u00f5e Felipe Medeiros, s\u00f3cio e diretor de estrutura\u00e7\u00e3o da Trinus.<\/p>\n\n\n\n

Ele explica que antes de conectar a carteira dos investidores aos projetos, a fintech se encarrega de corrigir eventuais falhas ou a falta de transpar\u00eancia da opera\u00e7\u00e3o. \u201cTemos uma equipe de fiscais e engenheiros espalhados por todo o Pa\u00eds para monitorar o andamento das obras\u201d, explica. \u201cQuando o empreendedor vem em busca de capital para financiar a obra, n\u00f3s buscamos entender o que ele precisa e como o mercado pode ajudar\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Atualmente em fase de constru\u00e7\u00e3o, o Unique Humberto Parentes tem previs\u00e3o de entrega para o final de 2025. O Valor Geral de Vendas (VGV) \u00e9 de R$ 115 milh\u00f5es e, de acordo com a Haute, 70% das 175 unidades j\u00e1 foram negociadas. \u201cAs taxas dos bancos tradicionais para funding s\u00e3o mais interessantes, mas agora entendemos que existe uma alternativa para todos no mercado\u201d, finaliza Silva.<\/p>\n\n\n\n

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A corrida das pequenas construtoras para financiar projetos imobili\u00e1rios<\/a><\/blockquote>