{"id":4300,"date":"2024-09-18T00:22:25","date_gmt":"2024-09-18T00:22:25","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4300"},"modified":"2024-09-26T00:23:20","modified_gmt":"2024-09-26T00:23:20","slug":"incorporadoras-sao-beneficiadas-com-a-alta-na-emissao-de-cri","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/incorporadoras-sao-beneficiadas-com-a-alta-na-emissao-de-cri\/","title":{"rendered":"Incorporadoras s\u00e3o beneficiadas com a alta na emiss\u00e3o de CRI"},"content":{"rendered":"\n

Montante soma R$ 39 bilh\u00f5es de janeiro a agosto de 2024, o dobro de igual per\u00edodo de 2023<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Circe Bonatelli – editada por Mariana Collini em 18\/09\/2024<\/em><\/p>\n\n\n\n

As emiss\u00f5es de certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios (CRIs) dispararam neste ano a despeito das regras mais restritivas impostas pelo Conselho Monet\u00e1rio Nacional (CMN) em fevereiro. O cen\u00e1rio ajudou as incorporadoras a ganharem liquidez, com uma alternativa ao financiamento banc\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

As emiss\u00f5es de CRIs somaram R$ 39 bilh\u00f5es de janeiro a agosto de 2024, o dobro do mesmo per\u00edodo de 2023 e a maior marca j\u00e1 registrada no per\u00edodo, de acordo com dados da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).<\/p>\n\n\n\n

O CRI \u00e9 um t\u00edtulo bastante popular no setor da constru\u00e7\u00e3o, correspondendo a cerca de 10% de todos os recursos que abastecem a compra e a constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis no Brasil. A principal vantagem \u00e9 a isen\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda para pessoa f\u00edsica, fato que ajuda a atrair investidores.<\/p>\n\n\n\n

Por meio deste instrumento, as empresas obt\u00eam um financiamento que funciona como antecipa\u00e7\u00e3o de recursos das suas atividades. O t\u00edtulo \u00e9 lastreado nos valores a serem recebidos com as vendas de im\u00f3veis na planta, alugu\u00e9is de im\u00f3veis residenciais ou comerciais, parcelas dos financiamentos concedidos a clientes, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

Em fevereiro, o CMN vetou as emiss\u00f5es de CRIs com lastro em opera\u00e7\u00f5es de companhias n\u00e3o relacionadas ao setor imobili\u00e1rio, cortando as asas de muitas companhias \u2013 de educa\u00e7\u00e3o ao varejo \u2013 que vinham se aproveitando do instrumento com isen\u00e7\u00e3o fiscal para capta\u00e7\u00e3o de recursos. Na vis\u00e3o do regulador, isso representava uma distor\u00e7\u00e3o do mercado, que visava dar incentivo para o mercado imobili\u00e1rio especificamente.<\/p>\n\n\n\n

Neste cen\u00e1rio mais restrito, as grandes vencedoras foram as empresas que atuam com projetos residenciais, comerciais, loteamentos e hotelaria, pois deixaram de competir com outros setores produtivos na atra\u00e7\u00e3o de investidores.<\/p>\n\n\n\n

\u201cDepois da resolu\u00e7\u00e3o do CMN, o mercado se concentrou onde deveria. O subs\u00eddio \u00e9 para quem merece, que \u00e9 o setor da constru\u00e7\u00e3o, um grande gerador de empregos e que \u00e9 o alvo da pol\u00edtica p\u00fablica\u201d, afirmou Daniel Wainstein, s\u00f3cio-diretor na Seneca Evercore, assessoria financeira que abriu uma \u00e1rea de renda fixa neste ano. Esse novo bra\u00e7o de neg\u00f3cios cresceu mesmo com as novas regras do CMN.<\/p>\n\n\n\n

Segundo Luis Miraglia, s\u00f3cio da Seneca Evercore, a restri\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria ajudou, inclusive, a reduzir as taxas para emiss\u00f5es das incorporadoras. \u201cAntes era muita concorr\u00eancia, e as empresas tinham que oferecer uma taxa maior para atrair investidores. A oferta secou um pouco isso, e causou um pequeno ajuste para baixo na taxa\u201d, disse.<\/p>\n\n\n\n

O diretor financeiro da Cyrela, Miguel Mickelberg, comentou, em um evento recente no Sindicato da Habita\u00e7\u00e3o (Secovi-SP), que os CRIs j\u00e1 representam metade do endividamento total da companhia, de R$ 3,4 bilh\u00f5es (sem contar a fintech CashMe, subsidiaria). A outra metade vem de financiamentos banc\u00e1rios tradicionais \u00e0 produ\u00e7\u00e3o. \u201cO mercado de capitais \u00e9 bem importante para n\u00f3s\u201d, disse, na ocasi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Novos destinos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Os certificados de receb\u00edveis n\u00e3o atendem s\u00f3 empresas de primeira linha como a Cyrela. O l\u00edder de rela\u00e7\u00f5es institucionais da Opea Securitizadora, Lucas Drummond, observou que a redu\u00e7\u00e3o da concorr\u00eancia ajudou a colocar no radar dos investidores as empresas que antes n\u00e3o atra\u00edam tanto interesse na emiss\u00e3o de CRIs, como construtoras de pequeno e m\u00e9dio porte, e aquelas fora da Regi\u00e3o Sudeste.<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00c9 seguro dizer que, hoje, h\u00e1 no CRI uma alternativa de financiamento para as incorporadoras, inclusive para as opera\u00e7\u00f5es menos \u00f3bvias, em pra\u00e7as que n\u00e3o tinham tanto olhar do mercado, como projetos no Sul ou no Centro-Oeste\u201d, citou Drummond, referindo-se principalmente aos loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

Um levantamento da Opea mostrou que o valor m\u00e9dio das emiss\u00f5es de CRIs neste ano est\u00e1 em R$ 87,8 milh\u00f5es, montante 22,5% menor do que no ano passado, quando foi de R$ 113,4 milh\u00f5es. \u201cO t\u00edquete m\u00e9dio das opera\u00e7\u00f5es est\u00e1 diminuindo. Isso \u00e9 fruto da mudan\u00e7a na resolu\u00e7\u00e3o do CMN, que acabou concentrando as opera\u00e7\u00f5es em atividades espec\u00edficas de atividades imobili\u00e1rias, que t\u00eam valor menor que das emiss\u00f5es para fins corporativos, como vinha acontecendo.\u201d<\/p>\n\n\n\n

O advogado Carlos Ferrari, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio NFA, acrescentou que os fundos imobili\u00e1rios tamb\u00e9m voltaram suas aten\u00e7\u00f5es para a compra de CRIs de incorporadoras ap\u00f3s as restri\u00e7\u00f5es para emiss\u00e3o desses t\u00edtulos por outros setores. Ferrari lembrou que, paralelamente, as emiss\u00f5es das Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCIs) \u2013 emitidas pelos bancos \u2013 ca\u00edram nos \u00faltimos meses, porque a resolu\u00e7\u00e3o do CMN aumentou o prazo m\u00ednimo de vencimento desses t\u00edtulos, afastando investidores que buscavam liquidez imediata.<\/p>\n\n\n\n

\u201cParece evidente a redu\u00e7\u00e3o da participa\u00e7\u00e3o dos bancos nessa composi\u00e7\u00e3o do funding. As resolu\u00e7\u00f5es do CMN desse ano ajudaram as incorporadoras ao aumentarem sua participa\u00e7\u00e3o nas emiss\u00f5es\u201d, afirmou Ferrari.<\/p>\n\n\n\n

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Emiss\u00e3o de CRI dispara e beneficia incorporadoras<\/a><\/blockquote>