{"id":4383,"date":"2024-10-30T21:19:32","date_gmt":"2024-10-30T21:19:32","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4383"},"modified":"2024-11-08T21:21:27","modified_gmt":"2024-11-08T21:21:27","slug":"como-criar-um-contrato-de-locacao-de-imovel-com-seguranca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/como-criar-um-contrato-de-locacao-de-imovel-com-seguranca\/","title":{"rendered":"Como criar um contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel com seguran\u00e7a?"},"content":{"rendered":"\n

Documento \u00e9 fundamental para proteger o patrim\u00f4nio do locador e os direitos do locat\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por\u2002Reda\u00e7\u00e3o, Estad\u00e3o Im\u00f3veis – editada por Mariana Collini em 30\/10\/2024<\/em><\/p>\n\n\n\n

O contrato de aluguel \u00e9 essencial no processo de loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel. Al\u00e9m de formalizar a negocia\u00e7\u00e3o, o documento assegura os direitos e deveres de ambas as partes, oferece seguran\u00e7a jur\u00eddica e \u00e9 a principal garantia para o locador e para o locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n

Portanto, ao elaborar um contrato de loca\u00e7\u00e3o, seja para im\u00f3veis residenciais ou comerciais, \u00e9 essencial que o locador tome precau\u00e7\u00f5es espec\u00edficas para garantir que seu patrim\u00f4nio esteja protegido, mitigando riscos e reduzindo a possibilidade de inadimpl\u00eancia ou lit\u00edgios. <\/p>\n\n\n\n

\u00c0 pedido do Estad\u00e3o Im\u00f3veis, as advogadas Maria Vit\u00f3ria R. A. de Queiroz Telles e Larissa Kainy de Oliveira, especialistas da \u00e1rea contratual imobili\u00e1ria do escrit\u00f3rio Finocchio & Ustra Sociedade de Advogados, prepararam um guia com as principais cl\u00e1usulas que devem ser inclu\u00eddas no contrato de loca\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

Identifica\u00e7\u00e3o das partes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para um contrato bem estruturado, o ponto de partida do contrato \u00e9 a correta qualifica\u00e7\u00e3o das partes. <\/p>\n\n\n\n

Deve-se identificar o locador e o locat\u00e1rio, com todos os dados (nome, CPF\/CNPJ, estado civil, profiss\u00e3o e endere\u00e7o). Assim, o documento garante a atribui\u00e7\u00e3o de responsabilidades, facilitando o eventual acionamento judicial e o uso de mecanismos de cobran\u00e7a, como o protesto de t\u00edtulos.<\/p>\n\n\n\n

Objeto do contrato\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante documentar em detalhes uma descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel locado, apresentando endere\u00e7o, matr\u00edcula e cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis. Tamb\u00e9m recomenda-se que se especifique a finalidade da loca\u00e7\u00e3o, indicando se \u00e9 para fins residenciais ou comerciais. <\/p>\n\n\n\n

Isso \u00e9 essencial para definir as condi\u00e7\u00f5es e regras espec\u00edficas de uso da propriedade, abrangendo tamb\u00e9m eventuais equipamentos ou itens que fa\u00e7am parte da estrutura do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Prazo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A loca\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser firmada por prazo determinado ou indeterminado. Se for um contrato com vig\u00eancia por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poder\u00e1 rescindir o contrato a qualquer momento, desde que notifique a outra parte com anteced\u00eancia m\u00ednima de 30 (trinta) dias.<\/p>\n\n\n\n

Caso o contrato seja por prazo determinado, o locador n\u00e3o poder\u00e1 rescindi-lo antes do t\u00e9rmino do prazo, exceto nos casos previstos em lei. J\u00e1 o locat\u00e1rio, em regra, pode rescindir antecipadamente, mas deve arcar com a multa proporcional ao tempo restante do contrato.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante que todos estes acordos estejam detalhados no documento, incluindo datas, prazos e cl\u00e1usulas de rescis\u00e3o. Para proteger o locador, tamb\u00e9m \u00e9 fundamental prever uma cl\u00e1usula de prorroga\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica para o caso do locat\u00e1rio permanecer no im\u00f3vel ao final do contrato. <\/p>\n\n\n\n

Pre\u00e7o e Pagamento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A cl\u00e1usula de pre\u00e7o e a forma de pagamento devem estipular o valor do aluguel, a periodicidade do reajuste, eventuais multas aplic\u00e1veis no caso de atraso no pagamento, a data de vencimento do aluguel e os encargos adicionais. <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 importante determinar se estes encargos adicionais, como IPTU, a taxa de lixo, as contas de consumo (\u00e1gua, energia el\u00e9trica, g\u00e1s, internet, linha de telefonia), entre outros, ser\u00e3o responsabilidade do locador ou locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n

De acordo com a Lei do Inquilinato, o pagamento do IPTU, por exemplo, \u00e9 responsabilidade do propriet\u00e1rio \u2013 a menos que o contrato determine que o locador seja respons\u00e1vel pelo pagamento. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, recomenda-se n\u00e3o aceitar a varia\u00e7\u00e3o negativa do \u00edndice de reajuste, garantindo a prote\u00e7\u00e3o do locador quanto \u00e0 defasagem do valor do aluguel.    <\/p>\n\n\n\n

Garantias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para minimizar os riscos de inadimpl\u00eancia, o locador deve exigir uma das garantias previstas pela Lei do Inquilinato, como cau\u00e7\u00e3o, fian\u00e7a, seguro-fian\u00e7a, t\u00edtulo de capitaliza\u00e7\u00e3o, etc. A n\u00e3o exig\u00eancia de garantia potencializa o risco de inadimpl\u00eancia, e por isso deve ser evitada. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante destacar que o locador n\u00e3o pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.<\/p>\n\n\n\n

Benfeitorias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Reformas, pinturas e outras modifica\u00e7\u00f5es realizadas pelo inquilino no im\u00f3vel podem gerar conflitos ao t\u00e9rmino do contrato. Para proteger o locador, a recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 criar um contrato que preveja: <\/p>\n\n\n\n

Necessidade de autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do locador para quaisquer tipos de benfeitorias<\/p>\n\n\n\n

Que todos os custos sejam arcados pelo locat\u00e1rio ou pelo locador, segundo o acordo realizado<\/p>\n\n\n\n

Que as benfeitorias realizadas sejam incorporadas ao im\u00f3vel, sem direito de reten\u00e7\u00e3o por parte do locat\u00e1rio<\/p>\n\n\n\n

Obriga\u00e7\u00f5es<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9 papel do contrato de loca\u00e7\u00e3o alinhar os deveres do locador e do locat\u00e1rio. Para proteger o patrim\u00f4nio do propriet\u00e1rio e os direitos do inquilino, a recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 determinar diretamente as normas sobre conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, pagamento de despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio, o cumprimento das normas internas (como conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, quando aplic\u00e1vel) e a manuten\u00e7\u00e3o preventiva do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Para loca\u00e7\u00f5es comerciais, \u00e9 importante incluir a exig\u00eancia de que o locat\u00e1rio obtenha e mantenha todas as licen\u00e7as e seguros obrigat\u00f3rios para a atividade comercial que ir\u00e1 exercer. <\/p>\n\n\n\n

Extin\u00e7\u00e3o do contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m das hip\u00f3teses previstas na Lei do Inquilinato, como a inadimpl\u00eancia e o t\u00e9rmino do prazo, o contrato deve prever outras situa\u00e7\u00f5es que permitem a extin\u00e7\u00e3o do contrato, como a homologa\u00e7\u00e3o do pedido de liquida\u00e7\u00e3o ou recupera\u00e7\u00e3o, judicial ou extrajudicial, decreta\u00e7\u00e3o de fal\u00eancia e dissolu\u00e7\u00e3o, o caso fortuito e a for\u00e7a maior, al\u00e9m do descumprimento de outras obriga\u00e7\u00f5es espec\u00edficas estipuladas. <\/p>\n\n\n\n

O contrato tamb\u00e9m precisa estipular um prazo para que o locat\u00e1rio corrija eventuais irregularidades antes da rescis\u00e3o para evitar prejudicar a seguran\u00e7a patrimonial do locador e do locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n

Multas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Diretamente relacionada \u00e0s cl\u00e1usulas de obriga\u00e7\u00f5es e de extin\u00e7\u00e3o do contrato, as multas t\u00eam o objetivo de evitar que as partes descumpram as regras definidas no documento. A multa, geralmente, corresponde ao valor de 03 (tr\u00eas) alugu\u00e9is vigentes na data da infra\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 recomend\u00e1vel incluir uma cl\u00e1usula permitindo ao locador buscar judicialmente perdas e danos adicionais, caso o preju\u00edzo decorrente do descumprimento exceda o valor da multa pactuada. <\/p>\n\n\n\n

Disposi\u00e7\u00f5es finais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

As advogadas recomendam que o contrato tamb\u00e9m possua cl\u00e1usulas gerais para evitar uma interpreta\u00e7\u00e3o divergente e garantir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica. A sugest\u00e3o \u00e9 incluir as seguintes cl\u00e1usulas: <\/p>\n\n\n\n

\u2013 De cess\u00e3o de direitos e subloca\u00e7\u00e3o, proibindo, por exemplo, que algo seja feito no im\u00f3vel sem consentimento expresso do locador<\/p>\n\n\n\n

\u2013 De obriga\u00e7\u00f5es p\u00f3s-contratuais, como sigilo, confidencialidade, e responsabilidade por cobran\u00e7as futuras de d\u00edvidas contra\u00eddas no per\u00edodo da loca\u00e7\u00e3o <\/p>\n\n\n\n

\u2013 De notifica\u00e7\u00f5es, contendo os dados dos respons\u00e1veis pela comunica\u00e7\u00e3o entre as partes<\/p>\n\n\n\n

\u2013 De integralidade, indicando que o contrato substitui todos os acordos verbais e\/ou escritos anteriores firmados<\/p>\n\n\n\n

\u2013 De cl\u00e1usula do foro, de onde ser\u00e3o distribu\u00eddos os conflitos judiciais decorrentes da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia<\/p>\n\n\n\n

\u2013 De assinaturas, inclusive prevendo a modalidade de assinaturas digitais<\/p>\n\n\n\n

\n
Especialistas explicam como fazer o contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel<\/a><\/blockquote>