{"id":4470,"date":"2024-11-13T01:11:03","date_gmt":"2024-11-13T01:11:03","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4470"},"modified":"2024-11-23T01:14:18","modified_gmt":"2024-11-23T01:14:18","slug":"aumenta-a-busca-por-acoplagem-de-varandas-de-imoveis-em-areas-nobres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/aumenta-a-busca-por-acoplagem-de-varandas-de-imoveis-em-areas-nobres\/","title":{"rendered":"Aumenta a busca por \u2018acoplagem\u2019 de varandas de im\u00f3veis em \u00e1reas nobres"},"content":{"rendered":"\n

Constru\u00e7\u00e3o desses espa\u00e7os abertos em edif\u00edcios antigos pode ser estrat\u00e9gia para competir com novas constru\u00e7\u00f5es de alto padr\u00e3o na capital paulista; falta de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica dificulta conclus\u00e3o de projetos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Karoline Guimar\u00e3es – editada por Mariana Collini em 13\/11\/2024\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ambiente priorit\u00e1rio nos novos empreendimentos imobili\u00e1rios de alto padr\u00e3o em S\u00e3o Paulo, as varandas t\u00eam ganhado espa\u00e7o nos projetos de revitaliza\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios antigos em \u00e1reas nobres da capital paulista. Edif\u00edcios com mais de 40 de anos nos bairros de Pinheiros, Itaim Bibi e Jardim Paulista j\u00e1 investiram na acoplagem de varandas como uma estrat\u00e9gia para modernizar suas fachadas, segundo Alberto Alves, nome \u00e0 frente da BR Retrofit, empresa especializada no gerenciamento de retrofit em edif\u00edcios residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Em S\u00e3o Paulo, a companhia concluiu tr\u00eas projetos de acoplagem de varandas em instala\u00e7\u00f5es antigas e tem outros 2 em andamento. Todos localizados em bairros nobres da cidade, com os edif\u00edcios em uso pelos moradores desde o in\u00edcio de cada obra. Alves afirma que esse movimento – que ganhou for\u00e7a ap\u00f3s o lan\u00e7amento do Programa Requalifica Centro, instaurado pela Lei 17.577, de 2021 – pode fortalecer a capacidade de concorr\u00eancia desses pr\u00e9dios antigos com os novos empreendimentos na regi\u00e3o, que j\u00e1 t\u00eam com varanda na planta de seus projetos.<\/p>\n\n\n\n

A BR Retrofit recebe por m\u00eas quase 20 solicita\u00e7\u00f5es sobre a acoplagem de varandas. \u201cTenho recebido, no m\u00ednimo, uma ou duas liga\u00e7\u00f5es por dia. Pr\u00e9dios, s\u00edndicos, curiosos, estudantes, arquitetos, engenheiros que querem fazer, querem aprender ou pelo menos tentar fazer\u201d, diz Alves. Mas levar adiante esse tipo de projeto n\u00e3o \u00e9 algo trivial.<\/p>\n\n\n\n

\u201cS\u00e3o tantas dificuldades que s\u00edndicos e propriet\u00e1rios desistem no meio do caminho, e acaba que o neg\u00f3cio n\u00e3o d\u00e1 prosseguimento\u201d, diz Alves, destacando que a cidade deve ter cerca de 10 projetos do tipo conclu\u00eddos. Ele explica que a falta de uma legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica sobre o assunto cria entraves no avan\u00e7o dos projetos e desencoraja alguns propriet\u00e1rios a apostarem por iniciativas ainda pouco conhecidas.<\/p>\n\n\n\n

\u201cImagine um tema novo, ao qual as pessoas n\u00e3o entendem por que h\u00e1 poucos projetos conclu\u00eddos em toda a cidade. Para convencer 30, 40 fam\u00edlias, \u00e9 complexo, e todo o processo requer a anu\u00eancia dos cond\u00f4minos e o alvar\u00e1 da Prefeitura\u201d, explica Alves.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 diferen\u00e7a do Programa Requalifica Centro, que tem disposi\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias de incentivos fiscais, objetivos concretos e regramentos de engenharia para a requalifica\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios antigos no centro da cidade, empreendimentos que visam adicionar varandas em constru\u00e7\u00f5es antigas n\u00e3o t\u00eam legisla\u00e7\u00e3o exclusiva para avalia\u00e7\u00e3o dos pedidos feitos \u00e0 Prefeitura. Muitas vezes, a pondera\u00e7\u00e3o do analista da Prefeitura depende das interpreta\u00e7\u00f5es feitas das leis de Zoneamento e do C\u00f3digo de Obras e Edifica\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Embora a aus\u00eancia de uma lei cause atravancamento dessas iniciativas, para muitas construtoras, incorporadoras e gerenciadoras como a de Alves, o maior impeditivo \u00e9 a desaprova\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos. \u201cTenho de convencer todas as fam\u00edlias. \u00c9 um trabalho artesanal para conseguir uma aprova\u00e7\u00e3o dessas\u201d, comenta o presidente da BR Retrofit.<\/p>\n\n\n\n

\u201cS\u00e3o pessoas que simplesmente falam \u2018n\u00e3o, a obra vai demorar cinco anos\u2019, ou t\u00eam na cabe\u00e7a uma ideia de que obra vai causar um barulho extremo. Primeiro, a obra vai demorar menos de um ano. Segundo, o barulho que causa \u00e9 muito menor do que uma reforma de uma unidade interna, que a pessoa fica l\u00e1, martelando na sua cabe\u00e7a tr\u00eas anos e n\u00e3o termina a obra\u201d, esclarece.<\/p>\n\n\n\n

Para o alvar\u00e1 de execu\u00e7\u00e3o de obra, a Prefeitura exige 100% da aprova\u00e7\u00e3o dos propriet\u00e1rios, o que, segundo Alves, inviabiliza muitos projetos. Tamb\u00e9m s\u00e3o exigidos documentos como a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, a planta original do edif\u00edcio e a planta elaborada pelos engenheiros, arquitetos, calculistas ou outros agentes t\u00e9cnicos.<\/p>\n\n\n\n

Os custos e os benef\u00edcios do uso de estruturas pr\u00e9-fabricadas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Um dos pontos cruciais para a aprova\u00e7\u00e3o de qualquer tipo de projeto de constru\u00e7\u00e3o \u00e9 o pre\u00e7o. No caso da acoplagem de varandas em edif\u00edcios antigos, das iniciativas j\u00e1 existentes e conclu\u00eddas em S\u00e3o Paulo, o uso de estruturas met\u00e1licas ou de concreto pr\u00e9-fabricadas s\u00e3o alternativas para que as obras se limitem ao exterior dos pr\u00e9dios, sem a necessidade de interven\u00e7\u00f5es internas quando a estrutura predial esteja adequada para receber as arma\u00e7\u00f5es extras.<\/p>\n\n\n\n

Os valores, de acordo com Alves, variam em cada projeto e podem ser reduzidos e financiados se \u00e9 feita uma boa gest\u00e3o. \u201c\u00c9 um monte de etapas. \u00c9 necess\u00e1rio fazer um anteprojeto de arquitetura e mandar para no m\u00ednimo 10 construtoras para realizar um pr\u00e9-or\u00e7amento. Tem varanda constru\u00edda que custou cinco vezes mais do que as varandas que fizemos porque as etapas n\u00e3o foram respeitadas. Ent\u00e3o falam \u2018vai custar R$ 18 mil o metro quadrado\u2019. Imagina! N\u00e3o custa R$ 18 mil o metro quadrado, \u00e9 muito menos\u201d, elucida o presidente da gerenciadora.<\/p>\n\n\n\n

Para ele, os benef\u00edcios tamb\u00e9m podem ser identificados na concorr\u00eancia dos edif\u00edcios que realizaram retrofit frente aos novos pr\u00e9dios na regi\u00e3o. \u201cUm apartamento novo tem muito mais charme, tudo novo, tudo zerado. Mas isso custa R$ 40 mil o metro quadrado. Na planta, vai ter de esperar mais ou menos dois anos para ficar pronto. A\u00ed tem outro pr\u00e9dio, na mesma rua, no mesmo bairro, que custa 15 mil o metro quadrado. Falando de bairros caros como Itaim Bibi, Jardim Paulista e Vila Nova. Vamos dizer que voc\u00ea vai gastar, para fazer (esse tipo de retrofit), at\u00e9 R$ 7 mil o metro quadrado. Ent\u00e3o (o pre\u00e7o do im\u00f3vel) vai para R$ 22 mil. Bom, mas R$ 22 mil versus R$ 40 mil, voc\u00ea compra na hora\u201d, exemplifica.<\/p>\n\n\n\n

Em termos de valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, Alves aponta ser um ganho tanto para a Prefeitura, com cobran\u00e7as de impostos, quanto para os propriet\u00e1rios, com valoriza\u00e7\u00e3o que pode chegar at\u00e9 30%, segundo estimativas da gerenciadora. \u201c\u00c9 um ganha-ganha t\u00e3o grande. Aumenta o IPTU na veia, aumenta a base de c\u00e1lculo para todos os impostos, ITBI (Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis), ITCMD (Imposto sobre Transmiss\u00e3o Causa Mortis e Doa\u00e7\u00e3o de Quaisquer Bens ou Direitos), lucro sobre ganho de capital. Isso tudo porque as unidades valorizam.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Uma tend\u00eancia no mercado imobili\u00e1rio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alves afirma que poderia ser uma tend\u00eancia caso iniciativas como essas fossem previstas em leis espec\u00edficas e razo\u00e1veis. Al\u00e9m disso, o entendimento de todo o processo por parte dos propriet\u00e1rios e cond\u00f4minos tamb\u00e9m viabilizaria que mais obras fossem realizadas. \u201c\u00c9 muita procura, mas muito trabalho tamb\u00e9m. Agora, com duas obras em andamento, eu diria que em 20 dias \u00fateis, recebo 20 procuras por m\u00eas\u201d. \u201c\u00c9 uma tend\u00eancia, mas precisa de uma melhoria na legisla\u00e7\u00e3o, uma facilita\u00e7\u00e3o das aprova\u00e7\u00f5es. O tempo de aprova\u00e7\u00e3o teria que ser bem menor, e a\u00ed vira realmente uma tend\u00eancia como aconteceu em outros pa\u00edses, que acabam os terrenos nas \u00e1reas nobres e necessitam utilizar pr\u00e9dios antigos\u201d, conclui Alves.<\/p>\n\n\n\n

https:\/\/www.estadao.com.br\/economia\/negocios\/cresce-procura-acoplagem-varandas-valorizacao-imoveis-areas-nobres-entenda\/<\/a><\/p>\n\n\n

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\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n

 <\/strong>Foto: BR Retrofit\/Divulga\u00e7\u00e3o<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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