{"id":4701,"date":"2025-01-24T16:46:35","date_gmt":"2025-01-24T16:46:35","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4701"},"modified":"2025-01-29T16:47:46","modified_gmt":"2025-01-29T16:47:46","slug":"analise-do-mercado-imobiliario-em-sp-onde-estao-os-imoveis-de-lancamento-sobrando-vale-a-pena-investir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/analise-do-mercado-imobiliario-em-sp-onde-estao-os-imoveis-de-lancamento-sobrando-vale-a-pena-investir\/","title":{"rendered":"An\u00e1lise do mercado imobili\u00e1rio em SP: onde est\u00e3o os im\u00f3veis de lan\u00e7amento \u201csobrando\u201d; vale a pena investir?"},"content":{"rendered":"\n

Mercado imobili\u00e1rio da capital paulista teve um boom de lan\u00e7amentos nos \u00faltimos anos, mas n\u00edveis de apartamentos de estoque se mant\u00eam est\u00e1veis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Lucas Agrela – editada por Mariana Collini em 24\/01\/2025\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

A Barra Funda, na zona oeste de S\u00e3o Paulo, lidera como o bairro com o maior n\u00famero de apartamentos lan\u00e7ados e n\u00e3o vendidos, de acordo com levantamento da empresa de intelig\u00eancia Brain. Os \u201cim\u00f3veis de estoque\u201d, como s\u00e3o chamados no jarg\u00e3o de mercado, chegam a 2.170 na regi\u00e3o, segundo dados de dezembro. Vila Mariana e Pinheiros s\u00e3o o segundo e o terceiro bairro com maior estoque, com 2.060 e 2.024, respectivamente (veja lista abaixo).<\/p>\n\n\n\n

Em geral, os apartamentos de estoque s\u00e3o aqueles que ficam em andares mais baixos ou que por algum motivo n\u00e3o t\u00eam uma boa vista ou t\u00eam problemas relacionados a barulho excessivo, o que dificulta a venda. Em outros casos, os apartamentos de estoque podem refletir uma oferta acima da demanda na regi\u00e3o ou da capacidade de compra dos interessados. Por isso, a compra de im\u00f3veis de estoque deve ser feita com cautela.<\/p>\n\n\n\n

Na Barra Funda, atuam empresas como Econ, Cury, Plano&Plano e Living (esta \u00faltima, marca da Cyrela voltada \u00e0 classe m\u00e9dia). Na Vila Mariana, atuam construtoras como Living, Cyrela, Benx e Trisul. J\u00e1 em Pinheiros, Idea!Zarvos, Stan, Setin e Trisul fazem ou fizeram empreendimentos. F\u00e1bio Tadeu Ara\u00fajo, CEO da Brain, conta que o n\u00famero de lan\u00e7amentos em um bairro \u00e9 o que determina se ele ter\u00e1 ou n\u00e3o um n\u00famero elevado de estoque.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA velocidade de vendas cresceu muito em 2024 em rela\u00e7\u00e3o a 2023 na cidade de S\u00e3o Paulo, o que ajudou a escoar o estoque. Na capital paulista, no per\u00edodo de 12 meses at\u00e9 novembro, foram 106 mil unidades lan\u00e7adas e 113 mil unidades vendidas. Nessa velocidade, em 7,8 meses (7 meses e 24 dias), o estoque acabaria. Esse \u00e9 um dos menores patamares j\u00e1 vistos na cidade\u201d, afirma. Vale notar que os n\u00fameros se referem apenas a im\u00f3veis novos, e n\u00e3o a usados.<\/p>\n\n\n\n

Dados da Brain mostram que poucos dos bairros com maiores pre\u00e7os m\u00e9dios de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias est\u00e3o entre aqueles com maior estoque. As exce\u00e7\u00f5es s\u00e3o Pinheiros, Perdizes, Moema e Brooklin, que s\u00e3o bairros com pre\u00e7o m\u00e9dio de im\u00f3veis acima de R$ 1 milh\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O diretor de rela\u00e7\u00f5es com investidores da Lopes, Cyro Naufel, lembra que o n\u00famero de lan\u00e7amentos no mercado imobili\u00e1rio dobrou nos \u00faltimos cinco anos em S\u00e3o Paulo por conta do novo Plano Diretor, que impulsionou as vendas no escopo do programa Minha Casa Minha Vida, e da queda na taxa de juros, que chegou a 2% em 2021, barateando o lan\u00e7amento de pr\u00e9dios e o financiamento de apartamentos.<\/p>\n\n\n\n

\u201cO estoque de im\u00f3veis n\u00e3o deixa de ser igual ao de uma loja de roupas. Se voc\u00ea vendeu bem a cole\u00e7\u00e3o de ver\u00e3o, a prateleira ficou vazia e voc\u00ea pode lan\u00e7ar a cole\u00e7\u00e3o de inverno. Se n\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 espa\u00e7o para a cole\u00e7\u00e3o nova e \u00e9 preciso fazer promo\u00e7\u00e3o\u201d, afirma.<\/p>\n\n\n\n

Segundo especialistas, as unidades de estoque podem ter descontos negociados com mais facilidade, especialmente quando est\u00e3o h\u00e1 muito tempo dispon\u00edveis e reduzindo a margem de lucro dos projetos. Para o comprador, al\u00e9m do pre\u00e7o, h\u00e1 o benef\u00edcio de o apartamento j\u00e1 estar dispon\u00edvel para uso imediato ap\u00f3s a compra.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o planejador financeiro, Carlos Castro, em entrevista ao Estad\u00e3o no ano passado, a compra de im\u00f3veis de estoque, especialmente os que j\u00e1 foram constru\u00eddos e entregues, podem representar uma boa oportunidade de compra para o consumidor, desde que sejam tomados cuidados como avalia\u00e7\u00e3o de rede el\u00e9trica e hidr\u00e1ulica, bem como da infraestrutura da regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u201cQuando h\u00e1 estoque, \u00e9 comum que os im\u00f3veis sejam comercializados com desconto porque o incorporador precisa melhorar o fluxo de caixa. Nessa situa\u00e7\u00e3o, h\u00e1 vantagens, como condi\u00e7\u00f5es mais flex\u00edveis de pagamento e negocia\u00e7\u00e3o de taxas e financiamento. Se o im\u00f3vel j\u00e1 estiver pronto, a entrega \u00e9 r\u00e1pida e pode ser visitado mesmo antes da compra para entender se atende ou n\u00e3o \u00e0s necessidades do consumidor. Por outro lado, \u00e9 preciso ter cuidado com im\u00f3veis de estoque. \u00c9 preciso entender por que eles n\u00e3o foram vendidos. Pode haver alguma condi\u00e7\u00e3o que n\u00e3o atraiu o consumidor ou o valor de venda n\u00e3o condiz com o valor de mercado da regi\u00e3o\u201d, disse.<\/p>\n\n\n\n

Segundo Cyro Naufel, apesar de todo esse crescimento em lan\u00e7amentos e em vendas, o estoque de apartamentos dispon\u00edveis na capital paulista se manteve praticamente est\u00e1vel, chegando at\u00e9 mesmo a ter falta de empreendimentos de alto padr\u00e3o com mais de 65 metros quadrados.<\/p>\n\n\n\n

Aumento da taxa de juros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para Ara\u00fajo, o atual ciclo de alta na taxa de juros pode reduzir ainda mais a quantidade de im\u00f3veis de estoque em mercados como o da cidade de S\u00e3o Paulo, porque as construtoras podem ter dificuldades para fechar a conta de novos pr\u00e9dios.<\/p>\n\n\n\n

\u201cO cliente, para im\u00f3veis na planta, tem mantido um apetite muito forte. N\u00e3o vemos problema para esse segmento em 2025. J\u00e1 para im\u00f3veis usados, pode ser um problema. O volume de lan\u00e7amentos pode diminuir tamb\u00e9m por causa da viabilidade de alguns empreendimentos, que usam financiamento de Selic mais alguma taxa. Se isso se confirmar, e a velocidade de vendas atual se manter, o estoque pode ficar ainda menor do que hoje\u201d, diz.<\/p>\n\n\n\n

Em nota, a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc) afirma que a decis\u00e3o do Copom de elevar os juros no Pa\u00eds nas \u00faltimas reuni\u00f5es intensifica os desafios enfrentados pela economia brasileira e que \u201cos juros elevados restringem o acesso ao cr\u00e9dito, dificultam investimentos e ampliam as despesas financeiras de fam\u00edlias e empresas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, a recomenda\u00e7\u00e3o de especialistas para quem deseja comprar im\u00f3vel em 2025 \u00e9 entrar rapidamente no financiamento imobili\u00e1rio em vez de optar pelo repasse na planta, de modo a garantir um menor custo efetivo total da aquisi\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, em im\u00f3veis de estoque, \u00e9 preciso entender os motivos que levaram os apartamentos em quest\u00e3o a n\u00e3o serem vendidos rapidamente. Ou seja, \u00e9 preciso avaliar quest\u00f5es como barulho, falta de vista, a posi\u00e7\u00e3o da vaga de garagem ou o tamanho da planta e ver se, mesmo assim, eles atendem \u00e0s necessidades.<\/p>\n\n\n\n

https:\/\/www.estadao.com.br\/economia\/negocios\/imoveis-de-lancamento-sobrando-sao-paulo\/<\/a><\/p>\n\n\n

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\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n

 Foto: Felipe Rau\/Estad\u00e3o<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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