{"id":4896,"date":"2025-05-15T02:07:46","date_gmt":"2025-05-15T02:07:46","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4896"},"modified":"2025-05-15T02:07:50","modified_gmt":"2025-05-15T02:07:50","slug":"lavagem-de-dinheiro-via-imoveis-os-bastidores-do-crime-financeiro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/lavagem-de-dinheiro-via-imoveis-os-bastidores-do-crime-financeiro\/","title":{"rendered":"Lavagem de dinheiro via im\u00f3veis: os bastidores do crime financeiro"},"content":{"rendered":"\n

Pagamento com dinheiro vivo e im\u00f3veis com valores irreais s\u00e3o sinais claros da pr\u00e1tica criminosa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Breno Damascena – editada por Mariana Collini em 25\/04\/2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

No rastro de um mercado imobili\u00e1rio que movimenta trilh\u00f5es de reais anualmente, o uso de im\u00f3veis como ferramenta para lavagem de dinheiro parece um vulto encoberto. A complexidade da pr\u00e1tica e os valores envolvidos costumam chamar a aten\u00e7\u00e3o das autoridades de fiscaliza\u00e7\u00e3o, mas o consentimento entre as partes pode tornar o processo mais descomplicado.<\/p>\n\n\n\n

Em 2024, o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) recebeu 1.083 notifica\u00e7\u00f5es suspeitas envolvendo a compra e vendas de im\u00f3veis. O n\u00famero representa um salto de 21% em rela\u00e7\u00e3o a 2023, mas est\u00e1 abaixo dos 1.436 casos registrados em 2022. Nos \u00faltimos 10 anos, a m\u00e9dia foi inferior a mil notifica\u00e7\u00f5es por ano. Especialistas, por\u00e9m, apontam para um cen\u00e1rio de subnotifica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

Em compara\u00e7\u00e3o, o COAF contabilizou mais de 482 mil notifica\u00e7\u00f5es suspeitas oriundas do mercado de seguros e 1,5 milh\u00e3o envolvendo institui\u00e7\u00f5es financeiras s\u00f3 no \u00faltimo ano.<\/p>\n\n\n\n

Da precifica\u00e7\u00e3o irreal de im\u00f3veis \u00e0 emiss\u00e3o de cheques suspeitos e pagamentos integrais com dinheiro vivo, a lavagem de dinheiro no mercado imobili\u00e1rio chama aten\u00e7\u00e3o por envolver quantias relevantes e casos emblem\u00e1ticos. <\/p>\n\n\n\n

Como funciona a lavagem de dinheiro com im\u00f3veis?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A lavagem de dinheiro \u00e9 um processo para ocultar a origem il\u00edcita de recursos financeiros fazendo parecer que tenham vindo de fontes legais. \u00c9 geralmente associada a atividades como tr\u00e1ficos de drogas e contrabando, mas a pr\u00e1tica tamb\u00e9m pode ser utilizada pelo colarinho branco para camuflar crimes como oculta\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio, corrup\u00e7\u00e3o e sonega\u00e7\u00e3o de impostos. <\/p>\n\n\n\n

Como diz o nome, o objetivo da pr\u00e1tica \u00e9 \u201climpar\u201d o dinheiro sujo, para que ele possa ser utilizado no sistema financeiro tradicional sem levantar suspeitas.<\/p>\n\n\n\n

Na venda superfaturada de um im\u00f3vel, por exemplo, um comprador declara ao cart\u00f3rio um valor muito menor do que o que realmente foi pago. Assim, o pagamento \u201cextra\u201d \u00e9 realizado de maneira informal, muitas vezes com dinheiro em esp\u00e9cie. Ao mesmo tempo que o ex-propriet\u00e1rio se exime de pagar impostos, o criminoso passa a ter um im\u00f3vel \u2018limpo\u2019 que pode ser vendido ou alugado e gerar uma renda sem suspeitas. <\/p>\n\n\n\n

No superfaturamento, o vendedor registra um valor de transa\u00e7\u00e3o muito maior do que o valor real do im\u00f3vel. Desta forma, ele consegue justificar a origem de um dinheiro il\u00edcito como lucro da venda futura. <\/p>\n\n\n\n

Dinheiro vivo e pre\u00e7os irreais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O advogado imobili\u00e1rio Alexandre Tadeu Navarro, do escrit\u00f3rio Bicalho Navarro Advogados, aponta que, em tese, o mercado imobili\u00e1rio inibe a lavagem de dinheiro. \u201cExistem diversas informa\u00e7\u00f5es que circulam pela escritura de um im\u00f3vel. A transa\u00e7\u00e3o gera informes ao cart\u00f3rio e ao fisco municipal. \u00c9 uma transfer\u00eancia com muitas formas de rastrear\u201d, aponta.<\/p>\n\n\n\n

Da Receita Federal ao COAF, passando por alertas emitidos por institui\u00e7\u00f5es financeiras, Navarro indica que \u00e9 natural que uma negocia\u00e7\u00e3o fora dos padr\u00f5es chame a aten\u00e7\u00e3o dos sistemas de fiscaliza\u00e7\u00e3o, como o custo de um apartamento que esteja muito distante de outras unidades no mesmo pr\u00e9dio. Segundo ele, o Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) permite essa checagem.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, o cen\u00e1rio mais comum para a lavagem de dinheiro, indica o advogado, \u00e9 o de venda de casas usadas em conex\u00e3o direta entre comprador e vendedor, sem a anu\u00eancia de grandes imobili\u00e1rias ou corretores de im\u00f3veis. \u201cConstrutoras e corretores s\u00e3o obrigados a alertar o COAF em situa\u00e7\u00f5es anormais\u201d, ilustra. \u201cJ\u00e1 as casas permitem mais flexibilidade\u201d, entende. <\/p>\n\n\n\n

Existem, ainda, outras situa\u00e7\u00f5es que devem acender uma luz amarela. \u201cN\u00e3o \u00e9 normal, por exemplo, pagar im\u00f3vel com dinheiro vivo. Ningu\u00e9m anda com uma mala de dinheiro a n\u00e3o ser que ele tenha uma origem duvidosa\u201d, exemplifica o advogado. Nestes cen\u00e1rios, a recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 que o corretor ou imobili\u00e1ria notifique o COAF.<\/p>\n\n\n\n

Cen\u00e1rio brasileiro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, o advogado Raphael Sor\u00e9, s\u00f3cio de compliance, investiga\u00e7\u00f5es e governan\u00e7a corporativa na Machado Meyer Advogados, afirma que o segmento imobili\u00e1rio possui, sim, grandes vulnerabilidades. \u201c\u00c9 muito atrativo para os criminosos. Voc\u00ea est\u00e1 lidando com bens de alto valor, ent\u00e3o d\u00e1 para lavar uma quantia significativa de uma vez s\u00f3\u201d, aponta. <\/p>\n\n\n\n

\u201cAl\u00e9m disso, trata-se de um bem cujo valor \u00e9 subjetivo. Um im\u00f3vel que vale R$ 5 milh\u00f5es pode ser subavaliado e vendido por R$ 1 milh\u00e3o. Nisso, \u00e9 poss\u00edvel \u2018lavar\u2019 R$ 4 milh\u00f5es\u201d, calcula.<\/p>\n\n\n\n

De fato, o \u00cdndice de Opacidade na Propriedade Imobili\u00e1ria, desenvolvido pela Transparency International e pela Anti-Corruption Data Collective, aponta falhas na transa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ao redor do mundo. <\/p>\n\n\n\n

O estudo analisou 22 pa\u00edses, incluindo grandes economias e centros financeiros, e concluiu que nenhum est\u00e1 ileso de problemas que facilitam criminosos e corruptos a explorar brechas para lavar dinheiro sujo em im\u00f3veis. <\/p>\n\n\n\n

No Brasil, por exemplo, o relat\u00f3rio enaltece que os advogados s\u00e3o legalmente obrigados a reportar suspeitas de lavagem de dinheiro e apresentar relat\u00f3rios de transa\u00e7\u00f5es duvidosas. Al\u00e9m disso, o Pa\u00eds divulga com transpar\u00eancia as pr\u00e1ticas reportadas e dados de compras e vendas suspeitas.<\/p>\n\n\n\n

Em contrapartida, o estudo aponta a falta de registros imobili\u00e1rios centralizados que englobem diferentes estados e a aus\u00eancia de marcos legais de combate \u00e0 lavagem de dinheiro. O relat\u00f3rio tamb\u00e9m alerta que a divis\u00e3o de responsabilidades entre v\u00e1rios profissionais ou entidades ajuda a criar lacunas onde atividades suspeitas podem passar despercebidas. <\/p>\n\n\n\n

Em nota enviada ao Estad\u00e3o Im\u00f3veis, o Coaf afirma que \u00e9 respons\u00e1vel por receber, analisar ou tratar e compartilhar com autoridades competentes a apura\u00e7\u00e3o de il\u00edcitos. No entanto, ela n\u00e3o atua como \u00f3rg\u00e3o de investiga\u00e7\u00e3o ou de acusa\u00e7\u00e3o penal. A entidade que regula o segmento imobili\u00e1rio \u00e9 o Conselho Federal de Corretores de Im\u00f3veis (Cofeci). <\/p>\n\n\n\n

Obst\u00e1culos e fiscaliza\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A partir deste entendimento, Sor\u00e9 entende que n\u00e3o faz sentido penalizar uma institui\u00e7\u00e3o por eventuais movimenta\u00e7\u00f5es irregulares em todo o mercado. \u201cAs incorporadoras, cart\u00f3rios e corretores de im\u00f3veis podem descumprir a regula\u00e7\u00e3o setorial. E nem sempre descumprir essas normas significa que exista a lavagem de dinheiro\u201d, acrescenta.  <\/p>\n\n\n\n

Na presid\u00eancia do Sistema Cofeci-Creci, Jo\u00e3o Teodoro, indica que as imobili\u00e1rias e corretores s\u00e3o orientados a denunciar qualquer opera\u00e7\u00e3o que seja suspeita de lavagem de dinheiro. \u201cO corretor n\u00e3o precisa deixar de fazer o neg\u00f3cio, mas ao realizar a venda do im\u00f3vel, \u00e9 necess\u00e1rio realizar a den\u00fancia. As boas empresas e corretores est\u00e3o preparadas para este tipo de situa\u00e7\u00e3o\u201d, acrescenta.<\/p>\n\n\n\n

Atente-se aos sinais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Especialistas enumeram que existem alguns cen\u00e1rios que os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis e corretores devem ficar atentos. Nestas situa\u00e7\u00f5es, a recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 emitir um alerta para o COAF indicando o risco de transa\u00e7\u00e3o suspeita. A partir da den\u00fancia, a institui\u00e7\u00e3o vai investigar o suspeito. <\/p>\n\n\n\n

Teodoro pontua que o corretor de im\u00f3veis n\u00e3o ser\u00e1 penalizado pela den\u00fancia e n\u00e3o precisa deixar de realizar o neg\u00f3cio. Pessoas f\u00edsicas tamb\u00e9m podem fazer den\u00fancias an\u00f4nimas ao Minist\u00e9rio P\u00fablico ou Pol\u00edcia Federal.<\/p>\n\n\n\n

Confira sinais de alerta para lavagem de dinheiro envolvendo a compra e venda de im\u00f3veis: <\/p>\n\n\n\n

\u2013 Subvaloriza\u00e7\u00e3o ou sobrevaloriza\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o de um im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 V\u00e1rias transfer\u00eancias de diversas contas diferentes e em datas incomuns para pagar a propriedade;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Valor do im\u00f3vel \u00e9 incompat\u00edvel com a renda declarada do comprador;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Pagamento integral ou parcialmente feito com dinheiro vivo;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Financiamento liquidado em tempo muito curto e sem justificativa plaus\u00edvel;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Altera\u00e7\u00f5es frequentes de cl\u00e1usulas nos contratos;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Pressa para fechar o neg\u00f3cio, sem negocia\u00e7\u00e3o ou vistoria;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 Uso de empresas rec\u00e9m-criadas para comprar im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

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Como os im\u00f3veis s\u00e3o utilizados na lavagem de dinheiro?<\/a><\/blockquote>