{"id":4917,"date":"2025-05-15T00:18:32","date_gmt":"2025-05-15T00:18:32","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=4917"},"modified":"2025-05-23T00:19:47","modified_gmt":"2025-05-23T00:19:47","slug":"com-poupanca-em-queda-fintechs-ganham-espaco-no-funding-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/com-poupanca-em-queda-fintechs-ganham-espaco-no-funding-imobiliario\/","title":{"rendered":"Com poupan\u00e7a em queda, Fintechs ganham espa\u00e7o no funding imobili\u00e1rio\u00a0"},"content":{"rendered":"\n

Crowdfunding e at\u00e9 solu\u00e7\u00f5es com foco no Minha Casa, Minha Vida surgem no mercado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Breno Damascena – editada por Mariana Collini em 15\/05\/2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

O saldo da poupan\u00e7a, principal motor de cr\u00e9dito da constru\u00e7\u00e3o civil brasileira, registra consecutivas quedas ano a ano. De 2021 a 2025, os saques da poupan\u00e7a superaram os dep\u00f3sitos e o valor dispon\u00edvel para as construtoras via SBPE. Apenas neste ano a sa\u00edda l\u00edquida j\u00e1 foi de R$ 52,1 bilh\u00f5es. A expectativa de perder esses recursos t\u00eam estimulado o surgimento de solu\u00e7\u00f5es financeiras criativas focadas em disponibilizar cr\u00e9dito imobili\u00e1rio para as incorporadoras.<\/p>\n\n\n\n

Com perdas que j\u00e1 somaram R$ 244,12 bilh\u00f5es desde 2021, a poupan\u00e7a tem, hoje, um saldo de R$ 752,1 bilh\u00f5es, segundo estudo da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (Abecip) com dados do Banco Central. Ou seja, este \u00e9 o valor total dispon\u00edvel atualmente para as construtoras financiarem empreendimentos imobili\u00e1rios via SBPE. <\/p>\n\n\n\n

\u201cA poupan\u00e7a, hoje, representa 31% da estrutura de funding imobili\u00e1rio no Pa\u00eds. Em 2023, a propor\u00e7\u00e3o era de 37%. E a maior parte do FGTS \u00e9 para financiar o Minha Casa, Minha Vida\u201d, observa Filipe Pontual, diretor executivo da ABECIP. \u201cO mercado come\u00e7a a buscar outros mecanismos. \u00c9 neste cen\u00e1rio que o mercado de capitais faz mais sentido\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a queda da poupan\u00e7a n\u00e3o significa necessariamente uma queda nos lan\u00e7amentos. Pelo contr\u00e1rio, ainda que o n\u00famero de unidades constru\u00eddas via SBPE demonstre um decl\u00ednio, outras solu\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito se apresentam ao mercado imobili\u00e1rio, como as letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio lideradas por fundos independentes e at\u00e9 iniciativas de crowdfunding.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e0 toa, as letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio se tornaram um importante financiador de grandes projetos imobili\u00e1rios residenciais e comerciais. Mesmo o segmento econ\u00f4mico, que \u00e9 priorit\u00e1rio na concess\u00e3o de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio por causa do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), j\u00e1 virou terreno f\u00e9rtil para solu\u00e7\u00f5es de financiamento. A fintech Makas\u00ed \u00e9 fruto deste ambiente.<\/p>\n\n\n\n

Funding para Minha Casa, Minha Vida<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O Minha Casa, Minha Vida proporcionalmente, n\u00e3o sofre o impacto da queda na poupan\u00e7a. \u201cIsso porque, al\u00e9m dos recursos do FGTS, os bancos t\u00eam focado em financiar cada vez quem est\u00e1 comprando im\u00f3veis\u201d, analisa Pontual. Por\u00e9m, nem mesmo o segmento econ\u00f4mico est\u00e1 alheio ao mercado de capitais e \u00e0s solu\u00e7\u00f5es criativas de cr\u00e9dito. <\/p>\n\n\n\n

No \u00faltimo m\u00eas, a Makas\u00ed anunciou o lan\u00e7amento de um novo Certificado de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRI) de R$ 120 milh\u00f5es, voltado ao financiamento de projetos do MCMV. O produto, chamado de \u201cCr\u00e9dito para Exposi\u00e7\u00e3o de Caixa MCMV\u201d, oferece capital de giro \u00e0s construtoras para viabilizar fases das obras que necessitam de caixa imediato.<\/p>\n\n\n\n

\u201cN\u00e3o \u00e9 um cr\u00e9dito concorrente \u00e0 Caixa, nos propomos a disponibilizar um cr\u00e9dito complementar aos projetos\u201d, explica Caio Bonatto fundador e CEO da fintech. \u201cA construtora precisa percorrer uma longa jornada no in\u00edcio do desenvolvimento imobili\u00e1rio at\u00e9 acessar, de fato, o financiamento. Sem esta linha de giro, muitas empresas n\u00e3o conseguem nem lan\u00e7ar o empreendimento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O CRI, explica Bonatto, prev\u00ea apoiar de 10 a 20 incorporadoras de m\u00e9dio porte que j\u00e1 t\u00eam hist\u00f3rico de atua\u00e7\u00e3o no programa, mas poder\u00e1 ser ampliado conforme a demanda. \u201cNosso produto surge para mitigar o risco e garantir que o capital necess\u00e1rio esteja dispon\u00edvel no momento certo. O dinheiro pode ser usado, por exemplo, para terminar de quitar o terreno\u201d, ilustra.<\/p>\n\n\n\n

Lan\u00e7ado em parceria com a RBR Asset, este \u00e9 o segundo CRI captado pela Makas\u00ed nos \u00faltimos meses. O primeiro, de R$ 120 milh\u00f5es, foi lan\u00e7ado em novembro de 2024, dedicado ao financiamento de constru\u00e7\u00e3o residencial para pequenas e m\u00e9dias incorporadoras e pessoas f\u00edsicas. A aposta da empresa \u00e9 na transpar\u00eancia do produto para atrair investidores. <\/p>\n\n\n\n

Por meio de uma plataforma, \u00e9 poss\u00edvel acompanhar as etapas do ciclo de constru\u00e7\u00e3o e financeiro do projeto, al\u00e9m de ter acesso a pontos de melhoria e eventuais ajustes de rota. Em contrapartida, o modelo n\u00e3o exige garantia imobili\u00e1ria das incorporadoras. \u201cCom IA, examinamos dados da empresa e do projeto para fazer a an\u00e1lise de risco e cruzar com a din\u00e2mica da empresa, de forma que bancos tradicionais n\u00e3o conseguem\u201d, garante Bonatto. <\/p>\n\n\n\n

Crowdfunding imobili\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em mar\u00e7o deste ano, o SBPE contribuiu com R$ 739 bilh\u00f5es e o FGTS com R$ 652 bi para o financiamento da constru\u00e7\u00e3o. Em compara\u00e7\u00e3o, os CRIs, Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs), Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCIs) e Letras Imobili\u00e1rias Garantida (LIGs) geraram, somados, R$ 1,050 trilh\u00e3o e, aproximadamente 42% da fonte de recursos atuais.<\/p>\n\n\n\n

Ainda assim, o crescimento das letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio n\u00e3o impediram o surgimento de outras formas de financiamento.<\/p>\n\n\n\n

A fintech Finme, por exemplo, aposta no modelo de crowdfunding para impulsionar a constru\u00e7\u00e3o civil. A ideia \u00e9 permitir que qualquer pessoa possa investir em qualquer tipo de projeto imobili\u00e1rio, permitindo \u00e0s incorporadoras alcan\u00e7ar uma renda para complementar seus recursos financeiros. <\/p>\n\n\n\n

\u201cBons projetos s\u00e3o descartados por causa de requisitos exagerados das institui\u00e7\u00f5es financeiras e fundos imobili\u00e1rios. Mesmo uma boa opera\u00e7\u00e3o, com bons parceiros e bons n\u00fameros, mas que n\u00e3o atinge o VGV esperado, acaba reprovada. Entendo que grandes fundos v\u00e3o priorizar grandes projetos. Por isso, quero acolher os neg\u00f3cios pequenos\u201d, argumenta Felipe Vergasta, CEO da Finme.<\/p>\n\n\n\n

A proposta da empresa \u00e9 diminuir os crit\u00e9rios eliminat\u00f3rios e englobar projetos de forma geral. \u201cA cada trimestre, emitimos relat\u00f3rios que s\u00e3o distribu\u00eddos para os investidores. Hoje, temos de 150 a 200 investidores que est\u00e3o com 200 mil aportados\u201d, contextualiza. Por\u00e9m, Vergasta explica que este \u00e9 um projeto que exige investidores qualificados. <\/p>\n\n\n\n

\u201cOrientamos que os investidores comecem por outros caminhos antes de vir para este tipo de aporte. \u00c9 um neg\u00f3cio com pouca liquidez e que exige maior qualifica\u00e7\u00e3o. O primeiro passo deveria ser montar uma carteira mais tradicional, com renda fixa e vari\u00e1vel\u201d, comenta.<\/p>\n\n\n\n

Nova estrutura de funding<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para Pontual, a expectativa \u00e9 que fatores como alta de juros, queda na poupan\u00e7a e protagonismo do mercado de capitais continuem promovendo a transforma\u00e7\u00e3o na estrutura de funding imobili\u00e1rio. \u201cN\u00e3o existe uma bala de prata para o mercado imobili\u00e1rio. Pode ser um crowdfunding, um acordo do banco com a securitizadora, uma letra de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio\u201d, enumera.<\/p>\n\n\n\n

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Fintechs ganham espa\u00e7o no funding imobili\u00e1rio com poupan\u00e7a em queda<\/a><\/blockquote>