{"id":5241,"date":"2025-07-20T21:13:57","date_gmt":"2025-07-20T21:13:57","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=5241"},"modified":"2025-07-24T21:16:43","modified_gmt":"2025-07-24T21:16:43","slug":"fundos-imobiliarios-negociam-solucoes-para-cris-estressados-e-tentam-evitar-perdas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/fundos-imobiliarios-negociam-solucoes-para-cris-estressados-e-tentam-evitar-perdas\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios negociam solu\u00e7\u00f5es para CRIs estressados e tentam evitar perdas"},"content":{"rendered":"\n

Press\u00e3o sobre ativos ligados ao setor de incorpora\u00e7\u00e3o leva gestores a revisar estrat\u00e9gias de cr\u00e9dito<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Circe Bonatelli – editada por Mariana Collini em 20\/07\/2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

Diante do aumento dos casos de Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRIs) “estressados” – em que as incorporadoras n\u00e3o t\u00eam conseguido manter em dia os pagamentos de d\u00edvidas – os credores t\u00eam aceitado abrir negocia\u00e7\u00f5es para buscar alternativas. Geralmente, os credores s\u00e3o gestores de fundos de investimento que adquiriram os CRIs e t\u00eam obriga\u00e7\u00e3o de prestar contas aos cotistas. Estes, por sua vez, esperam receber os dividendos. “Os gestores t\u00eam aceitado ou at\u00e9 antecipado repactua\u00e7\u00f5es para evitar o inadimplemento nas carteiras dos fundos”, afirmou o diretor da consultoria Alvarez & Marsal, Carlos Brihy.<\/p>\n\n\n\n

O fundo Suno Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (SNCI11), por exemplo, aprovou em junho a prorroga\u00e7\u00e3o por um m\u00eas do vencimento de obriga\u00e7\u00f5es da construtora RDR, de Itu (SP), referente a um CRI atrasado. Segundo comunicado do fundo aos cotistas, o prazo foi necess\u00e1rio para a empresa finalizar as obras do empreendimento residencial e receber o dinheiro da carteira de clientes.<\/p>\n\n\n\n

“O mercado, em geral, est\u00e1 tendo muitas renegocia\u00e7\u00f5es. Esses CRIs n\u00e3o aparecem como inadimplentes na carteira dos fundos porque t\u00eam os waivers [jarg\u00e3o para flexibiliza\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es]”, contou o diretor de investimentos da Suno Asset, Vitor Duarte. “Em vez de executar a d\u00edvida, alongam-se os prazos de pagamento. Nenhum gestor quer tomar o ativo, bancar condom\u00ednio e IPTU ou ter que terminar as obras. Ele quer receber o dinheiro”, ponderou Duarte.<\/p>\n\n\n\n

Exemplos assim t\u00eam se multiplicado no mercado. Neste m\u00eas, o fundo Banestes Receb\u00edveis (BCRI11) divulgou a necessidade de flexibilizar condi\u00e7\u00f5es de CRIs do Grupo WAM, que desenvolve projetos de multipropriedades, como o Thermas S\u00e3o Pedro, no interior de S\u00e3o Paulo. Um dos CRIs da companhia na carteira do fundo recebeu waiver para pagamento de juros e amortiza\u00e7\u00e3o, bem como teve o prazo final do vencimento esticado para daqui dois anos. Outro CRI da mesma empresa entrou em inadimpl\u00eancia no m\u00eas, e o seu futuro ser\u00e1 discutido em assembleia a ser marcada com os credores. “A companhia [WAM] passa por uma fase de reestrutura\u00e7\u00e3o e precisa de respiro para manter a opera\u00e7\u00e3o e garantir a retomada de uma performance mais condizente”, explicou o Diretor de Gest\u00e3o de Receb\u00edveis na Banestes, Marcos Amaral Vargas, em live para cotistas nesta semana.<\/p>\n\n\n\n

O BCRI11 tem cerca de dez CRIs em situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia, o que representa 15,5% da carteira. “Embora tenha alguns casos assim, a carteira \u00e9 pulverizada e est\u00e1 saud\u00e1vel”, defendeu Vargas, acrescentando que os casos de n\u00e3o recebimento est\u00e3o sob escrut\u00ednio da gestora.<\/p>\n\n\n\n

Outro fundo que teve de se sentar com as incorporadoras para negociar foi o Urca Prime Renda (URPR11). Na sua carteira, os CRIs permanecem com inadimpl\u00eancia relativamente baixa, oscilando em torno de 4,5% do portf\u00f3lio, mas a um custo elevado para os cotistas. Os gestores do fundo abriram m\u00e3o, temporariamente, do recebimento de juros das d\u00edvidas das incorporadoras em dificuldades financeiras para que as empresas usassem o dinheiro para terminar as obras. Com isso, a l\u00f3gica foi evitar a paralisa\u00e7\u00e3o dos canteiros e, em \u00faltima inst\u00e2ncia, uma eventual tomada dos empreendimentos inacabados como garantia, o que criaria mais problemas.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, a pr\u00e1tica reduziu em torno de R$ 45 milh\u00f5es a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos do fundo em 2024 e ainda h\u00e1 previs\u00e3o de aportar mais R$ 61 milh\u00f5es nas obras em andamento. Os cotistas n\u00e3o gostaram nada disso, e as cotas do fundo ca\u00edram pela metade (de R$ 80 para R$ 40) desde o ano passado. Procurada, a Urca Capital declinou de dar entrevista.<\/p>\n\n\n\n

Entre as empresas que tiveram dificuldades est\u00e1 a Terras Altas, que emitiu CRI para financiar um loteamento em Pelotas (RS), e o Grupo Victoria Brasil, com um pr\u00e9dio residencial em Aracaju (SE). Outra repactua\u00e7\u00e3o do fundo que chamou aten\u00e7\u00e3o envolveu uma deb\u00eanture de R$ 140 milh\u00f5es do Grupo Prima, empresa formada por empres\u00e1rios espanh\u00f3is e que faz um megacomplexo de luxo com resort, hotel e resid\u00eancias no Baixio, norte da Bahia. O aditamento envolveu a entrega de empreendimentos para o fundo como forma de pagamento.<\/p>\n\n\n\n

Boa vontade custa caro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apesar da boa vontade dos gestores para negociar os waivers com as incorporadoras, esse tipo de iniciativa costuma implicar em custos adicionais para as empresas. “Geralmente isso envolve multa, aumento de taxa ou apresenta\u00e7\u00e3o de mais garantias. Pode at\u00e9 ser um processo amistoso, mas nunca sai de gra\u00e7a”, pondera o s\u00f3cio-diretor da consultoria Alvarez & Marsal, Rafael Carlos.<\/p>\n\n\n\n

O L\u00edder de Securitiza\u00e7\u00e3o da Opea, Lucas Drummond, disse que os problemas atuais com os CRIs est\u00e3o gerando um aprimoramento do mercado na medida em que h\u00e1 uma preocupa\u00e7\u00e3o maior dos investidores no monitoramento das vendas, obras e fluxo de caixa das empresas. Tem crescido as contrata\u00e7\u00f5es de firmas de engenharia e contabilidade que fiscalizam as opera\u00e7\u00f5es in loco, certificam o pagamento dos fornecedores e d\u00e3o mais seguran\u00e7a ao neg\u00f3cio. “Tem se desprendido um tempo maior nessas an\u00e1lises para entender o que refletem na opera\u00e7\u00e3o de CRI”, apontou Drummond.<\/p>\n\n\n

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