{"id":5291,"date":"2025-10-17T00:04:15","date_gmt":"2025-10-17T00:04:15","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=5291"},"modified":"2025-10-29T00:05:10","modified_gmt":"2025-10-29T00:05:10","slug":"credito-imobiliario-indexado-ao-ipca-tem-juros-menores-com-nova-amortizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/credito-imobiliario-indexado-ao-ipca-tem-juros-menores-com-nova-amortizacao\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9dito imobili\u00e1rio indexado ao IPCA tem juros menores com nova amortiza\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n

Medida reduz custo total do financiamento ao antecipar pagamento da d\u00edvida<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Marianna Gualter – editada por Mariana Collini em 17\/10\/2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

A inclus\u00e3o de um componente adicional de amortiza\u00e7\u00e3o nas linhas de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio indexadas aos \u00edndices de pre\u00e7os, ao diminuir a volatilidade das presta\u00e7\u00f5es nominais, tende a reduzir o total de juros pagos durante o contrato, em termos reais. A conclus\u00e3o consta de nota t\u00e9cnica do diretor de Regula\u00e7\u00e3o do Banco Central (BC), Gilneu Vivan.<\/p>\n\n\n\n

Simula\u00e7\u00f5es apresentadas no documento indicam que, com o componente adicional, os juros totais pagos pelo mutu\u00e1rio podem cair at\u00e9 34,6% em termos reais no sistema Price ou at\u00e9 24% no Sistema de Amortiza\u00e7\u00e3o Constante (SAC). O exerc\u00edcio considera um contrato de 30 anos, juros reais de 4% ao ano e infla\u00e7\u00e3o est\u00e1vel tamb\u00e9m em 4% ao ano.<\/p>\n\n\n\n

O desenho analisado no estudo \u00e9 similar ao do novo cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, lan\u00e7ado pelo governo na semana passada. Conforme mostrou a Broadcast, (sistema de noticias em tempo real do Grupo Estado)para a nova linha, o Conselho Monet\u00e1rio Nacional (CMN) determinou a cria\u00e7\u00e3o de um componente adicional de amortiza\u00e7\u00e3o nas linhas de cr\u00e9dito imobili\u00e1rios indexadas aos \u00edndices de pre\u00e7o, voltado a minimizar varia\u00e7\u00f5es no valor nominal das presta\u00e7\u00f5es. Essa amortiza\u00e7\u00e3o ter\u00e1 como teto a m\u00e9dia do \u00edndice de pre\u00e7os utilizado no per\u00edodo de 20 anos anterior \u00e0 data de contrata\u00e7\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito. Caber\u00e1 ao BC divulgar mensalmente o valor m\u00e1ximo do componente adicional de amortiza\u00e7\u00e3o, com base no IPCA.<\/p>\n\n\n\n

Na nota t\u00e9cnica, Gilneu prop\u00f5e um modelo no qual o componente fixo adicionado \u00e0 parcela representa o comportamento m\u00e9dio esperado do \u00edndice de infla\u00e7\u00e3o ao longo da vida do contrato. Ele pondera que com a inclus\u00e3o h\u00e1 um aumento no valor nominal da presta\u00e7\u00e3o inicial do contrato, mas, como contrapartida, h\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o da volatilidade das parcelas seguintes.<\/p>\n\n\n\n

Um dos exerc\u00edcios apresentados indica que, a princ\u00edpio, a parcela inicial seria 53% maior no modelo proposto do que no atual, sem a inclus\u00e3o do componente. Segundo a nota, isso ocorreria porque a amortiza\u00e7\u00e3o \u00e9 maior no desenho sugerido, enquanto a fun\u00e7\u00e3o que calcula os juros permanece inalterada. No entanto, a simula\u00e7\u00e3o mostra que, com o tempo, essa diferen\u00e7a entre as parcelas diminui, \u00e0 medida que, no m\u00e9todo atual, a infla\u00e7\u00e3o \u00e9 incorporada \u00e0 presta\u00e7\u00e3o nominal.<\/p>\n\n\n\n

A discrep\u00e2ncia nas parcelas iniciais tamb\u00e9m tende a diminuir ao longo do tempo, indica o estudo, em fun\u00e7\u00e3o da redu\u00e7\u00e3o da inadimpl\u00eancia esperada com o modelo proposto. Segundo exerc\u00edcio, se o menor risco embutido resultar em uma diminui\u00e7\u00e3o das taxas contratuais de juros, de 4% a.a. para 3% a.a., por exemplo, a diferen\u00e7a na primeira presta\u00e7\u00e3o diminui de 53% para 39%.<\/p>\n\n\n\n

O m\u00e9todo com adicional de amortiza\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m tende a preservar uma menor volatilidade das parcelas mesmo em cen\u00e1rios de surpresa na infla\u00e7\u00e3o real, afirma a nota.<\/p>\n\n\n\n

Utilizando o mesmo contrato base e considerando o sistema Price, uma simula\u00e7\u00e3o indica que se a infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia observada fosse de 2% a.a., ao inv\u00e9s de 4% a.a, a \u00faltima presta\u00e7\u00e3o diminuiria 45% em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 primeira no modelo proposto, enquanto no m\u00e9todo atual ela aumentaria 83%. Se a surpresa fosse para cima, com uma infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de 7% a.a., a presta\u00e7\u00e3o aumentaria 139% no modelo proposto, contra um aumento de 688% no m\u00e9todo tradicional.<\/p>\n\n\n\n

O mesmo exerc\u00edcio realizado no sistema SAC indica que, se a infla\u00e7\u00e3o fosse est\u00e1vel em diferentes n\u00edveis, de 2% a.a a 7% a.a., no modelo proposto, a \u00faltima presta\u00e7\u00e3o ainda estaria abaixo da presta\u00e7\u00e3o inicial, em todos os cen\u00e1rios, enquanto no m\u00e9todo atual, a \u00faltima presta\u00e7\u00e3o seria maior que a presta\u00e7\u00e3o inicial nos cen\u00e1rios nos quais a infla\u00e7\u00e3o fosse est\u00e1vel em 5% a.a ou 7% a.a, chegando a aumentar 227%, no \u00faltimo cen\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Na nota t\u00e9cnica, o diretor argumenta que, no modelo atual, sem o componente adicional, os contratos imobili\u00e1rios corrigidos pela infla\u00e7\u00e3o geram inseguran\u00e7a nos mutu\u00e1rios, uma vez que a renda n\u00e3o aumenta necessariamente na mesma magnitude e periodicidade do crescimento nominal das presta\u00e7\u00f5es. Essa din\u00e2mica, emenda, compromete a renda dispon\u00edvel e aumenta o risco de inadimpl\u00eancia. Frisa ainda que esse efeito \u00e9 mais grave para mutu\u00e1rios de baixa renda, que, em geral, t\u00eam menor capacidade de poupan\u00e7a ou espa\u00e7o no or\u00e7amento para absorver grandes flutua\u00e7\u00f5es nas presta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n

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\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n

Foto: Alex Silva\/Estad\u00e3o<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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