{"id":5294,"date":"2025-10-20T00:05:14","date_gmt":"2025-10-20T00:05:14","guid":{"rendered":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/?p=5294"},"modified":"2025-10-29T00:06:05","modified_gmt":"2025-10-29T00:06:05","slug":"fundos-imobiliarios-mantem-captacao-em-alta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/summits.estadao.com.br\/imobiliario\/fundos-imobiliarios-mantem-captacao-em-alta\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios mant\u00eam capta\u00e7\u00e3o em alta"},"content":{"rendered":"\n

Juro elevado n\u00e3o freia apetite dos investidores pelo setor<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por Circe Bonatelli e Jean Mendes – editada por Mariana Collini em 20\/10\/2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

Apesar do juro alto da economia brasileira, a ind\u00fastria de fundos de investimentos imobili\u00e1rios (FIIs) tem mostrado resili\u00eancia nas ofertas e deve encerrar 2025 com um volume de capta\u00e7\u00e3o apenas um pouco abaixo do realizado em 2024. O resultado n\u00e3o \u00e9 ruim diante de um cen\u00e1rio em que investidores andam priorizando a renda fixa, avaliam gestores de recursos ouvidos pela Broadcast, sistema de not\u00edcias em tempo real do Grupo Estado. Al\u00e9m disso, a perspectiva \u00e9 animadora com a queda da Selic se aproximando, o que tende a contribuir para um ganho de tra\u00e7\u00e3o do setor.<\/p>\n\n\n\n

As capta\u00e7\u00f5es totalizaram R$ 31,5 bilh\u00f5es at\u00e9 o fim de setembro, o equivalente a 71% do ano passado inteiro, quando somou R$ 44,3 bilh\u00f5es. O montante supera 2023, quando ficou em R$ 30,4 bilh\u00f5es, segundo levantamento da Hedge Investments. “As capta\u00e7\u00f5es neste ano t\u00eam sido surpreendentes. Se seguirem nesse ritmo, podem chegar at\u00e9 cerca de R$ 40 bilh\u00f5es em dezembro”, afirmou o s\u00f3cio-fundador da Hedge, Andr\u00e9 Freitas. “Quando se viu que o juro ficaria alto por muito tempo, ningu\u00e9m imaginava que as capta\u00e7\u00f5es se manteriam nesse tamanho”.<\/p>\n\n\n\n

Com a queda nos juros no radar, a tend\u00eancia \u00e9 que as cotas dos fundos se valorizem na bolsa e haja mais espa\u00e7o para capta\u00e7\u00f5es no que vem. Essa \u00e9 uma rea\u00e7\u00e3o tradicional na ind\u00fastria de FIIs quando a Selic baixa. “Devemos esperar esse caminho”, disse Freitas. O levantamento da Hedge aponta que h\u00e1 outros R$ 25 bilh\u00f5es em ofertas j\u00e1 protocoladas e que ir\u00e3o se concretizar ao longo dos pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n\n\n\n

Ao longo do ano, o \u00cdndice de Fundos Imobili\u00e1rios (Ifix) subiu 15%, ajudando a destravar alguns neg\u00f3cios. Se o juro cair, um f\u00f4lego extra vir\u00e1, afirmou o s\u00f3cio-fundador da HSI Investimentos, M\u00e1ximo Lima. “Se o juro cai, j\u00e1 d\u00e1 uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos sa\u00edrem atr\u00e1s de capta\u00e7\u00f5es”, disse. O ponto de aten\u00e7\u00e3o, segundo Lima, ser\u00e1 o ritmo dos cortes de juros. “Se cortar muito pouco, n\u00e3o surte tanto efeito. Mas se cortar demais, gera repiques na infla\u00e7\u00e3o e come\u00e7a a dar problemas”.<\/p>\n\n\n\n

Fundos de CRIs na lideran\u00e7a<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O grosso das capta\u00e7\u00f5es continuou vindo dos chamados ‘fundos de papel’, que investem, principalmente em d\u00edvida de empresas do setor, como Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRIs), que s\u00e3o um tipo de renda fixa. Da\u00ed a atratividade para os investidores. Esses FIIs responderam por 33% do volume total de capta\u00e7\u00f5es no ano (R$ 10,4 bilh\u00f5es).<\/p>\n\n\n\n

O crescimento dos fundos de CRIs tamb\u00e9m se deve \u00e0 dificuldade crescente das incorporadoras conseguirem cr\u00e9dito banc\u00e1rio, levando essas empresas para o mercado de capitais, observou o l\u00edder de neg\u00f3cios imobili\u00e1rios da CVPAR, Jorge Nobre. “As empresas v\u00e3o ao banco tomar o financiamento \u00e0 produ\u00e7\u00e3o e encontram um custo maior e escassez de recursos dispon\u00edveis. O banco est\u00e1 mais seletivo em dar cr\u00e9dito”.<\/p>\n\n\n\n

Nessa mesma linha, a gestora AZ Quest montou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (AZPR11), que tem um patrim\u00f4nio l\u00edquido de R$ 145 milh\u00f5es alocados em nove projetos. “Com a alta taxa de juros, a diferen\u00e7a entre uma empreiteira pegar dinheiro com a gestora ou com um banco tradicional hoje \u00e9 muito pequena”, disse Marcos Freitas, gestor de fundos imobili\u00e1rios na AZ Quest.<\/p>\n\n\n\n

Fundos buscaram novas formas para crescer<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Boa parte da resili\u00eancia nas capta\u00e7\u00f5es tamb\u00e9m \u00e9 explicada pelas novas estrat\u00e9gias tra\u00e7adas para gerar liquidez. Na principal delas, em vez de receber aportes em dinheiro pela emiss\u00e3o de cotas, os fundos est\u00e3o aceitando a entrega de im\u00f3veis para compor o portf\u00f3lio. Para o vendedor, a vantagem \u00e9 trocar um ativo de liquidez baixa (pr\u00e9dios de escrit\u00f3rios, shoppings e galp\u00f5es) por um ativo mais l\u00edquido, negociado em Bolsa (cota). J\u00e1 para o fundo, \u00e9 uma forma de crescer mesmo sem dinheiro novo na mesa.<\/p>\n\n\n\n

Quem mais recorreu a essa estrat\u00e9gia foi o TRX Real Estate (TRXF11). Criado em 2019, o ve\u00edculo investe em im\u00f3veis comerciais locados para grandes empresas de varejo, constru\u00e7\u00e3o e sa\u00fade. Entre os principais inquilinos est\u00e3o Assa\u00ed, Grupo Mateus e P\u00e3o de A\u00e7\u00facar, entre outros. No meio do ano, o TRXF11 fez uma oferta de R$ 1,25 bilh\u00e3o, que foi usado para a compra de mais de 20 im\u00f3veis, sendo que mais da metade envolveu pagamento em cotas. Logo na sequ\u00eancia, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilh\u00f5es (podendo chegar a R$ 3 bilh\u00f5es se houver demanda pelo lote adicional), baseado na mesma estrat\u00e9gia.<\/p>\n\n\n\n

“O que aconteceu depois da \u00faltima emiss\u00e3o foi que v\u00e1rios propriet\u00e1rios de im\u00f3veis passaram a nos procurar, querendo replicar o que hav\u00edamos feito na d\u00e9cima primeira emiss\u00e3o. Aproveitamos essa oportunidade e come\u00e7amos a selecionar um portf\u00f3lio de im\u00f3veis. Agora, temos um grande pipeline para essa nova emiss\u00e3o, e muito dele \u00e9 composto por pessoas que aceitaram receber uma parte relevante ou at\u00e9 100% do pagamento em cotas”, contou o s\u00f3cio e gestor da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa.<\/p>\n\n\n\n

Outra estrat\u00e9gia que se popularizou foi a oferta de cotas em classes s\u00eanior (menor risco, pois recebe dividendos prefixados, com prioridade) e subordinada (maior risco, recebe no fim, com maior potencial de retorno). A estrutura combina fluxos previs\u00edveis com a corre\u00e7\u00e3o inflacion\u00e1ria na classe s\u00eanior, chamando aten\u00e7\u00e3o de investidores. Gestoras como a Life Capital, Paladina e Hedge recorreram a essa estrat\u00e9gia. “\u00c9 como pegar o im\u00f3vel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade”, explicou Andr\u00e9 Freitas.<\/p>\n\n\n

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\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n

(Foto: Adobe Stock)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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